Ratgeber Baufinanzierung

Ob Hausbau oder Immobilienkauf – immer kommt es vor allem auf eine günstige Baufinanzierung an. Dieser Ratgeber bietet Ihnen nützliche Hilfen für Ihre Suche nach Informationen zur Baufinanzierung und dem günstigsten Baukredit.

Optimale Finanzierung für den Hausbau

Mit einem zinsgünstigen Baukredit legen Sie ein solides Fundament für Ihre Baufinanzierung und damit für die eigenen vier Wände. Dabei ist es unabdingbar, sich eine finanzielle Reserve offenzuhalten. Denn die Kosten für den Hausbau fallen in der Regel immer höher aus als geplant. Wir haben für Sie wertvolle Tipps und Informationen zusammengestellt, mit denen Sie Ihre Immobilienfinanzierung optimal gestalten können und darüber hinaus auf unerwartete Ereignisse beim Hausbau vorbereitet sind.

 

So stellen Sie Ihren Kapitalbedarf fest

Eine ehrliche und detaillierte Kalkulation des Bauvorhabens ist das Herz jeder erfolgreichen Baufinanzierung. Bevor Sie also einen Baukredit aufnehmen können, der Ihr Bauvorhaben abdeckt und zugleich finanziellen Spielraum bietet, müssen Sie Ihren Kapitalbedarf genau kennen.

Um Ihren Kapitalbedarf zu ermitteln ist es empfehlenswert, die folgenden Vorgehensweise zu beachten:

  • Berechnen Sie Ihren monatlichen Spielraum
  • Ermitteln Sie das zur Verfügung stehende Eigenkapital
  • Bestimmen Sie den maximalen Baupreis (tatsächliche Kosten + Sicherheitsreserve)
  • Schätzen Sie die tatsächlichen Kosten für das Bauprojekt ab

Sobald Sie Ihre finanzielle Situation und die Anforderungen Ihres Bauvorhabens durchkalkuliert haben, können Sie sich daran machen, den richtigen Kredit für die Baufinanzierung zu suchen.

 

Monatlicher Spielraum

Der erste Schritt auf dem Weg zu einer erfolgreichen Baufinanzierung ist die Berechnung des finanziellen Haushalts. Vergleichen Sie dazu Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben. So ermitteln Sie Ihre finanzielle Belastbarkeit und den maximalen Betrag, den Sie als Kredit aufnehmen können.

Als Einnahmen gelten jegliche Formen regelmäßiger Einkünfte, d. h. Nettomonatsgehälter aus festen Anstellungsverhältnissen sowie Einkünfte aus selbständigen und geringfügigen Beschäftigungen. Außerdem gehören regelmäßige Renten- oder Pensionszahlungen dazu, ferner Renditen aus Kapitalvermögen, Unterhaltszahlungen, Kindergeld und Einnahmen aus vermieteten Immobilien.

Demgegenüber stehen die monatlichen Ausgaben. Wer einen Baukredit aufnehmen will, sollte bei der Einschätzung seiner Belastbarkeit zunächst fixe Kosten ins Auge fassen wie Wohnungskosten, Unterhaltszahlungen, Beiträge für private Versicherungen und Mitgliedschaften sowie Raten für bestehende Kredite oder Bausparverträge. Aber auch Haushaltskosten, Telefon- und TV-Gebühren, Aufwendungen für Kraftfahrzeuge, für Kleidung, Mobiliar und nicht zuletzt Freizeitgestaltung spielen für die Kalkulation Ihrer Baufinanzierung eine erhebliche Rolle.

Wenn Sie über die Höhe Ihrer Lebenshaltungskosten unsicher sind, können Sie zur Not mit pauschalen Beträgen kalkulieren. In der Regel setzt man für Alleinstehende etwa 500 bis 600 Euro, für Paare ca. 800 bis 900 Euro an Lebenshaltungskosten an. Für jedes Kind kommen weitere 200 Euro hinzu.

 

Eigenkapital: Je höher der Anteil, desto besser

Der Baukredit ist ein wichtiger Grundpfeiler einer jeden Baufinanzierung. Eine weitere Säule, ohne die kein Bauvorhaben realisierbar wäre, ist das Eigenkapital. Darunter versteht man jedwede Form von finanziellen Mitteln, die Sie in die Baufinanzierung mit einbringen.

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Baufinanzierung?

Um einen Baukredit aufnehmen zu können, müssen Sie dem Kreditgeber nachweisen, dass Sie einen Teil der zu finanzierenden Summe aus eigener Tasche stemmen. Viele Baufinanzierer verlangen Eigenkapital in Höhe von mindestens 40 % der Gesamtkosten, anderen genügen 20 %.

Grundsätzlich gilt die Faustregel: Je mehr Eigenkapital Sie beisteuern, desto geringer ist die Kreditsumme und damit auch das Risiko für den Kreditgeber. Dieser senkt im Gegenzug den Zinssatz, und Ihr Kredit wird billiger.

Ganz so einfach ist es allerdings leider doch nicht. Zwar profitieren Sie durch höheres Eigenkapital von Zinsnachlässen, doch dürfen Sie auch die langfristige Entwicklung nicht aus den Augen verlieren. Eine Baufinanzierung erstreckt sich über mehrere Jahre, der Zinssatz wird aber nur für einen Teil dieser Zeit festgeschrieben. Da sich schlecht abschätzen lässt, wie sich der Zinsmarkt über ein paar Jahre hinweg entwickelt, kann es Ihnen passieren, dass sich Ihr Baukredit nach Ende der Zinsbindung verteuert. Für diesen Fall empfiehlt es sich, einen Teil des Eigenkapitals langfristig anzulegen. So können Sie die anfallenden Zinsen aus der Rendite Ihrer Anlage finanzieren.

Wieder anders stellt sich die Situation dar, wenn Sie Ihre Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten. In diesem Fall kann es sich aus steuerlicher Sicht rentieren, den Anteil an Eigenkapital möglichst gering zu halten.

Was zählt als Eigenkapital?

Eigenkapital kann viele Formen haben: Bares Geld oder Sparguthaben, Wertpapiere, Kapitalanlagen, Bausparguthaben oder bereits vorhandene Immobilien. Auch durch Darlehen, die nicht bei einem Kreditinstitut aufgenommen werden, können Sie den Anteil an Eigenkapital erweitern. Dieser so genannte Eigenkapitalersatz umfasst Schenkungen, Arbeitgeber- oder Verwandtendarlehen und öffentliche Fördermittel.

Eine weitere Möglichkeit, das Eigenkapital aufzustocken, besteht im Erbringen von Eigenleistungen. Als Bauherr – aber auch bei der Zusammenarbeit mit einem Bauträger – können Sie bestimmte Arbeiten am (Aus-)Bau des Gebäudes selbst vornehmen, um Kosten für Handwerkerleistungen zu sparen.

In begrenztem Umfang werden solche Einsparungen von Ihrem Baufinanzierer als Eigenkapital anerkannt. Natürlich sollten Sie die nötige Fachkompetenz und Erfahrung besitzen, um die Arbeiten sachgemäß durchzuführen. Andernfalls riskieren Sie bauliche Mängel, die die Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung massiv in die Höhe treiben können.

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Berechnung des maximalen Baupreises

Bei einer Baufinanzierung ist es nicht nur wichtig zu wissen, wie groß der eigene monatliche Finanzrahmen ist und in welcher Höhe eigenes Kapital beigesteuert werden kann. Vielmehr ist es auch entscheidend, die maximalen Ausgaben für den Hausbau zu kennen. Eine Einschätzung lässt sich anhand der Informationen vornehmen, die wir im Folgenden zusammengestellt haben.

Sobald Sie Ihren monatlichen Spielraum kennen sowie die Höhe des Eigenkapitals, das Sie in die Baufinanzierung investieren wollen, sollten Sie zunächst den Höchstbetrag berechnen, den Sie als Baukredit aufnehmen können.

Benutzen Sie dazu die folgende Formel:

Max. Baukredit = Monatlicher Spielraum * 12 Monate * 100

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Zinssatz & Tilgung

Indem Sie jetzt noch das verfügbare Eigenkapital zum maximalen Baukredit hinzuaddieren, erhalten Sie den Gesamtbetrag, den Sie sich im Rahmen Ihrer Baufinanzierung leisten können.

Beispielrechnung:

  • Monatlicher Spielraum: 600 €
  • Eigenkapital: 50.000 €
  • Nominalzins: 5,0 %
  • Tilgung: 1,0 %

Max. Baukredit: 50.000 € * 1200 = 120.000 €

———————

6,0 %

Finanzierbarer Höchstbetrag: 120.000 € + 50.000 € = 170.000 €

Der finanzierbare Höchstbetrag ist allerdings nicht identisch mit dem Preis, den Sie für Grundstück und Gebäude ausgeben können. Um den maximalen Baupreis zu ermitteln, müssen Sie zunächst die Kosten vom finanzierbaren Höchstbetrag abziehen, die durch die Baufinanzierung selbst entstehen:

  • Wertermittlungsgebühren: 1,0 % des Baukredits
  • Bauzeitzinsen: 0,25 % des restlichen Baukredits p. M.
  • Grundschuldbestellung: 0,5 % des Baukredits

Da die Kosten für ein Bauvorhaben aller Erfahrung nach durch unerwartete Ereignisse immer etwas teurer ausfallen als geplant, sollten Sie für Ihre Baufinanzierung unbedingt eine Reserve einplanen. Wir empfehlen Ihnen einen Sicherheitsabschlag von mindestens 5,0 % Ihres Baukredits. So profitieren Sie von der Sicherheit einer ausreichenden Baukreditsumme und haben Ihren finanziellen Gesamtaufwand dennoch im Griff.

Nun kennen Sie zwar den Bruttopreis Ihrer Immobilie; bei einem Bauvorhaben fallen jedoch noch weitere Nebenkosten an, die Sie ebenfalls vom finanzierbaren Höchstbetrag abziehen müssen:

  • Maklercourtage: 3,48 % der Objektkosten
  • Notar-/Grundbuchgebühren: 1,5 % der Objektkosten
  • Grunderwerbsteuer: 3,5 % der Objektkosten

Diese Gebühren werden anteilig auf die Objektkosten berechnet, auf eine Summe also, die Sie noch nicht kennen. Benutzen Sie darum einfach die folgende Formel, um die Nebenkosten abzuziehen und den maximalen Baupreis zu erhalten:

Max. Baupreis = Bruttopreis * 100

Dieser Maximalbetrag gibt an, wie viel Geld Sie für Ihr Bauvorhaben ausgeben können. Bedenken Sie, dass Sie davon auch das Grundstück finanzieren müssen. Darüber hinaus verursacht der Hausbau weitere Kosten, so genannte Baunebenkosten, die der errechnete Betrag ebenfalls abdecken muss. Hinzu kommen sonstige Aufwendungen, z. B. für den Umzug ins neue Eigenheim oder Einrichtungsgegenstände.

Beispiel:

  • Finanzierbarer Höchstbetrag: 170.000 €
  • Wertermittlungsgebühren: 1.700 €
  • Bauzeitzinsen: 364 € (Näherungswert)
  • Grundschuldbestellung: 850 €
  • Sicherheitsabschlag: 8.500 €
  • Bruttopreis: 158.586 €

Max. Baupreis: 158.586 * 100 / 108,48 = 146.189 €

 

Checkliste der Kosten beim Hausbau

Um den Umfang Ihrer Baufinanzierung einschätzen zu können, müssen Sie natürlich die Höhe der Baukosten kennen. Als Baukosten gelten sämtliche Aufwendungen, die für Bauleistungen und -materialien anfallen. Dazu zählen auch die Kosten für Baustelle und Baureinigung, Erdaushub und Abtransport. Je nach Größe und Lage der Immobilie veranschlagt man die Baukosten grob mit 230 – 270 Euro pro Kubikmeter umbauten Raums. Darüber hinaus verursacht die Errichtung eines Gebäudes einige Nebenkosten, die in ihrer Höhe häufig unterschätzt werden. Sie können bei der Baufinanzierung bis zu 20 % der Gesamtsumme ausmachen. Hinzu kommen weitere Kosten, deren Höhe je nach Bauvorhaben sehr unterschiedlich ausfällt, so etwa Kosten für Möblierung und Einrichtung sowie den Umzug ins neue Eigenheim.

Da sich die Nebenkosten zu einem beträchtlichen Betrag summieren können, empfiehlt es sich, auf jeden Fall eine finanzielle Reserve in Höhe eines halben Nettojahresgehalts für Ihre Baufinanzierung einzuplanen, mindestens jedoch 5,0 % der Baukredit Summe.

Damit Sie die finanzielle Belastung, die auf Sie zukommt, besser abschätzen können, haben wir für Sie nachfolgend eine Checkliste der Kosten zusammengestellt, mit denen Sie bei der Planung Ihrer Baufinanzierung rechnen müssen:

Grundstück

  • Maklercourtage: 3,48 % der Objektkosten
  • Grunderwerbsteuer: 3,5 % der Objektkosten
  • Notar- und Grundbuchgebühren: 1,5 % der Objektkosten

Finanzierungskosten

  • Wertermittlungsgebühren: 1,0 % des Baukredits
  • Grundschuldbestellung: 0,5 % des Baukredits
  • Bauzeitzinsen: 0,25 % des Baukredits p. M.

Bauvorhaben

  • Gebühren für die Baugenehmigung: 0,2 % der Gesamtkosten
  • Vermessungskosten und Architektenhonorare: 12 – 15 % der Gesamtkosten
  • Kosten für Strom, Wasser und Entsorgung: 0,6 % der Gesamtkosten

Versicherungen

  • Bauherrenhaftpflichtversicherung: 0,05 % der Gesamtkosten
  • Bauwesenversicherung: 0,14 % der Gesamtkosten

Zusätzliche Kosten

  • Kosten für Umzug und Einrichtung: nach Bedarf

 

Beachtenswerte Punkte bei der Baufinanzierung

Die Zahl der Kostenfaktoren beim Hausbau ist sehr umfangreich. Folglich hängt auch der Preis einer Baufinanzierung von verschiedenen Faktoren ab. Neben dem Zinssatz, der stets der erste Indikator für ein günstiges Angebot ist, spielen auch die übrigen Konditionen bei einem Baukredit eine Rolle.

Indem Sie Ihre Baufinanzierung von Anfang an gründlich planen, können Sie nicht nur den finanziellen Aufwand besser einschätzen, sondern Ihre gesamte Baufinanzierung durch geschickte Auswahl der richtigen Konditionen sogar noch optimieren.

Wir verraten Ihnen in wenigen Schritten, wie Sie durch die Wahl der richtigen Zinsbindung, durch Sondertilgungen und eine clevere Anschlussfinanzierung das Beste aus Ihrem Baukredit herausholen:

  • Informieren Sie sich über die Finanzierungsarten
  • Wählen Sie eine passende Zinsbindung
  • Sichern Sie Ihren Baukredit durch eine Beleihung
  • Nutzen die Möglichkeit einer Sondertilgung
  • Prüfen Sie eine mögliche Umschuldung
  • Planen Sie Ihre Anschlussfinanzierung

Natürlich können auch unvorhersehbare Ereignisse die Kosten einer Baufinanzierung in die Höhe treiben, etwa Verzögerungen bei der Lieferung von Baustoffen oder die mangelhafte Ausführung handwerklicher Arbeiten. Planen Sie bei Ihrer Baufinanzierung deshalb unbedingt eine ausreichende finanzielle Reserve ein. Denn das Risiko einer Verteuerung durch ungewollte Zwischenfälle nimmt nicht dadurch ab, dass Sie an Ihrem Kredit sparen.

 

Bausparen

Bausparen ist in Deutschland klassischerweise die beliebteste Form der Eigentumsfinanzierung. Vor allem durch die staatlichen Förderungen ist Bausparen für jeden zukünftigen Wohnungseigentümer oder Bauherren bestens geeignet. Hinzu kommt, dass ein Bauspar-Darlehen sehr günstig verzinst ist und die Zinsen während der gesamten Zeit gleich bleiben. Das bedeutet Planungssicherheit und Sparvorteile. Dabei ist die dem Bausparen zu Grunde liegende Idee denkbar einfach: Viele Sparer zusammen entlasten den Einzelnen und verkürzen die Frist, in der man ein Bauspardarlehen erhalten kann.

Der Bausparvertrag

Jeder Sparer schließt mit einer Bausparkasse einen Bausparvertrag ab, in dem die Bausparsumme und die Verzinsung für das spätere Bauspardarlehen festgehalten werden. Darüber ergeben sich auch die monatlichen Sparraten, die langsam das Mindestguthaben ergeben. Wir erläutern Ihnen die Besonderheiten und die einzelnen Schritte in einem Bausparvertrag.

Ein Bausparvertrag ist im Prinzip ein Vertrag zwischen Sparer und Bausparkasse über die langfristige Finanzierung einer Immobilie. Dabei wird die im Vertrag festgelegte Bauspar-Summe zu einem fixen Prozentsatz über monatliche Beiträge angespart. Ein Bausparvertrag ist wie eine Art von Tauschgeschäft: Um einen Anspruch auf ein Bauspar-Darlehen zu erhalten, muss der Sparer einen Teil der Summe, die sich aus dem Spar- sowie dem Kredit-Anteil zusammensetzt, ansparen. Das Guthaben, über das er in der Sparphase verfügt, muss er im Gegenzug zu seinem Darlehensanspruch anderen Bausparern als niedrig verzinste Baufinanzierung bereitstellen.

Vorteile Bausparen

Durch das über die Jahre angesparte Eigenkapital ist die Belastung für den zukünftigen Bauherren oder Wohnungskäufer überschaubar. Außerdem kann sich der Bausparer mit dem vertraglich festgelegten Darlehens-Zinssatz von den Zinsentwicklungen auf den Kapitalmärkten unabhängig machen. Dies ist ein entscheidender Vorteil vom Bausparen. Der Zinssatz für das Bausparen bestimmt generell auch den Zins für das Baudarlehen; meist liegt der Unterschied bei etwa zwei Prozent.

Begrenzung der Bausparsumme

Ein zukünftiger Bauherr oder Immobilienkäufer wird im Normalfall neben dem Bauspar-Darlehen noch andere Kredite zur Finanzierung zum Einsatz bringen. Dabei sollte man beachten, dass die monatliche Belastung durch ein Bauspardarlehen aufgrund der hohen Tilgungsrate nicht unterschätzt werden sollte. Dadurch werden auch die finanziellen Mittel der weiteren Kredite beschränkt und es ergibt sich eine Grenze für den gewünschten Bausparbetrag.

Wichtig zu wissen: Geförderte Bausparverträge müssen nach der Auszahlung innerhalb einer Frist für „wohnungswirtschaftliche Zwecke“ genutzt werden. Ist dies nicht der Fall, muss die Bauprämie zurückgezahlt werden.

 

Öffentliche Fördermittel

Das Ende der Eigenheimzulage bedeutet zum Glück keinen vollständigen Rückzug des Staates aus der Förderung privater Bauvorhaben. Sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene existieren umfangreiche Förderprogramme, durch die Sie bei der Finanzierung der eigenen vier Wände viel Geld sparen können. Wir geben Ihnen einen Überblick über die verschiedenen Varianten von Fördermitteln für Ihre Baufinanzierung.

KfW-Förderprogramme

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau vergibt zinsgünstige Baukredite für Bauvorhaben aller Art und bietet dabei lukrative Kredit Konditionen für die Errichtung von Niedrigenergiehäusern sowie bauliche Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs.

Wohnraumförderung

Die Bundesländer unterstützen Bauvorhaben durch zinsverbilligte Baukredite bis zu bestimmten Einkommensgrenzen. Hier heißt es schnell zugreifen, denn die Landesfördermittel sind begrenzt und begehrt.

Lastenzuschuss

Selbstnutzer haben rechtlichen Anspruch auf einen Lastenzuschuss, wenn sie trotz öffentlicher Zuwendungen Schwierigkeiten bekommen, die finanzielle Belastung bei einer Baufinanzierung zu tragen.

Steuervergünstigungen

Wer in sanierungsbedürftige Objekte oder auch Baudenkmäler investiert, kann von den letzten Steuervorteilen, die Bauherren und Immobilienkäufern bei der Baufinanzierung in Deutschland geblieben sind, profitieren.

 

Tipps zum Hausbau: Unterschiedliche Bauvarianten

Nicht nur was die Finanzierung der eigenen vier Wände betrifft, auch beim Hausbau selbst gibt es einiges zu beachten. So haben Sie beim Bau Ihres Hauses die Wahl zwischen verschiedenen Verfahren, die mit unterschiedlich hohem Aufwand und unterschiedlichen Vorteilen, aber auch Risiken verbunden sind. Bevor Sie also Ihre Baufinanzierung in die Wege leiten, müssen Sie sich zunächst entscheiden, ob Sie …

  • den Bau selbst leiten als Bauherr
  • den Bau abwickeln über einen Bauträger
  • das Haus aus Bauteilen errichten als Fertighaus

Damit Sie Ihre Baufinanzierung detailliert planen können, sollten Sie sich früh genug über die jeweiligen Möglichkeiten informieren und sich darüber klar werden, wie Sie den Hausbau handhaben möchten. Was im Einzelfall auf Sie zukommt, erfahren Sie hier.

Der eigene Bauherr: Pflichten und Aufgaben beim Hausbau

Wer sich dafür entscheidet, den Bau seines Hauses selbst als Bauherr zu leiten, sollte sich gut darauf vorbereiten und sich informieren, welche Aufgaben und Behördengänge auf ihn zukommen und welche Pflichten und Verantwortungen ihm obliegen. Wir haben einige Tipps und Hinweise zusammengestellt, die für Bauherrn relevant sind.

Der Bauherr ist nicht nur für die Baufinanzierung, d. h. für die Suche nach einem geeigneten Baukredit verantwortlich, sondern ebenso für die gesamte Durchführung des Bauvorhabens. Da sich der Ablauf eines solchen Unterfangens sehr individuell gestaltet, hat die Übersicht lediglich beispielhaften Charakter.

In jedem Fall sollten Sie sich bei den örtlichen Ämtern erkundigen, welche Unterlagen Sie für die einzelnen Schritte benötigen. Eine praktische Hilfestellung bietet dabei das Internet, über das Sie viele der erforderlichen Formulare bei den zuständigen Behörden im Vorfeld herunterladen können.

Grundstückskauf

Vor dem Bau des Hauses steht der Kauf eines passenden Grundstücks. Bei der Auswahl sollten Sie nicht nur bewerten, wie weit das Grundstück Ihren persönlichen Vorstellungen genügt (Lage und Infrastruktur, Entfernung zum Arbeitsplatz, Anbindung an das Verkehrssystem), sondern auch auf etwaige Besonderheiten des Baugrundes achten. So kann die Tragfähigkeit des Baugrundes durch unzureichend verdichtete oder Wasser führende Schichten beeinträchtigt werden oder umgekehrt massives Felsgestein im Boden die Gründung behindern.

Informieren Sie sich außerdem, ob Ihr Grundstück früher industriell genutzt wurde und eventuell Altlasten aufweist. Denn die Kosten für die Bereinigung eines verseuchten Grundstücks steigen leicht in sechsstellige Höhen, und selbst wenn Sie die Verseuchung nicht verursacht haben, sind Sie als Eigentümer verpflichtet, die Sanierungskosten zu tragen. Aus diesem Grund sollten Sie ein Baugrundgutachten erstellen lassen und das Altlastenverzeichnis auf dem örtlichen Umweltamt einsehen.

Bauherrenpflichten und Versicherungen

Der Bauherr ist nicht nur für die Baufinanzierung, die Vorbereitung der Baustelle und den reibungslosen Ablauf der Baumaßnahmen zuständig, sondern auch für die Sicherheit auf der Baustelle, und das über die gesamte Zeit des Bauverlaufs. Man spricht hierbei vom Bauherrenhaftungsrisiko.

An erster Stelle steht daher der Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung. Diese deckt sämtliche Schäden und Verletzungen Dritter ab, für die der Bauherr haftbar gemacht werden kann. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist per Gesetz vorgeschrieben und Vorraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung. Wenn Sie allerdings planen, bestimmte Arbeiten auf der Baustelle in Eigenleistung zu erbringen und dafür ggf. Bauhelfer aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis zu beschäftigen, so benötigen Sie zusätzlich eine spezielle Privathaftpflichtversicherung, die Eigenleistungen bis zu einer festgelegten Bausumme abdeckt.

Bauantrag

Bevor der Bau beginnen kann, benötigen Sie eine offizielle Baugenehmigung. Diese wird von der Bauaufsichtsbehörde nach Stellung eines Bauantrags erteilt. Hierzu muss der Formularvordruck ausgefüllt und sowohl vom Bauherrn als auch vom vorlageberechtigten Verfasser des Bauentwurfs (Architekt, Bauingenieur) unterzeichnet werden. Darüber hinaus benötigen Sie für die Antragstellung eine Reihe weiterer Unterlagen, darunter eine genaue Baubeschreibung sowie eine Bauzeichnung, einen amtlichen Lageplan, den Sie auf dem Katasteramt erhalten, Berechnungen des umbauten Raumes und der Nutz- und Wohnfläche, Angaben zur Standsicherheit und zu Wärme- und Schallschutz.

Zu guter Letzt müssen Sie als Bauherr auch den Nachweis einer Bauherrenhaftpflicht erbringen. Nachdem die Bauaufsichtsbehörde den Bauantrag geprüft und für gesetzlich vereinbar befunden hat, erteilt sie die Baugenehmigung, die vom Bauherrn jederzeit auf der Baustelle mitzuführen ist. Dennoch berechtigt die erteilte Baugenehmigung nicht dazu, den Bau nach Lust und Laune zu beginnen: Die Einrichtung der Baustelle muss zwei Wochen vorher bei der Bauaufsichtsbehörde per Formblatt angezeigt werden.

Bauhelfer

Kommen bei Ihrem Bauvorhaben Privatpersonen als Bauhelfer zum Einsatz, so müssen Sie diese vorher ordnungsgemäß bei der Bau-Berufsgenossenschaft anmelden. Auch eine separate Versicherung über die einfache Bauherrenhaftpflicht hinaus ist in diesem Fall erforderlich.

Abnahme

Die amtliche Abnahme markiert das Ende der einzelnen Bauphasen. Nicht erst nach Abschluss der Bauarbeiten, sondern vorher ist eine Abnahme vorgeschrieben. So muss bei Stahlbetonarbeiten eine gesonderte Bewehrungsabnahme vorgenommen werden. Sobald der Rohbau fertig gestellt ist, muss dies dem Bauaufsichtsamt durch eine entsprechende Anzeige mitgeteilt werden, damit die amtliche Abnahme des Rohbaus erfolgen kann.

Gleichermaßen ist auch der Abschluss der Bauarbeiten rechtzeitig durch eine Fertigstellungsanzeige publik zu machen. Anschließend wird die Endabnahme durchgeführt, zu der der Bauherr gemäß § 640 BGB verpflichtet ist. Entsprechend kann die Endabnahme auch erzwungen werden – sofern ein Gutachter bestätigt, dass das Gebäude vollständig und einwandfrei errichtet wurde.

Die Endabnahme markiert das Ende der Gewährleistungsfrist; mit ihr geht die Beweislast an den Bauherrn über. Das ist insofern von großer Bedeutung, als der Anspruch des Bauherrn auf Ausbesserung etwaiger Mängel am Bauwerk oder die Erledigung noch ausstehender Arbeiten verloren gehen kann, wenn diese nicht in einem Abnahmeprotokoll genau festgehalten werden.

Die Abgas- sowie die Feuerungsanlage werden in einem gesonderten Verfahren vom zuständigen Bezirksschornsteinfeger abgenommen. Nach der Endabnahme erfolgt schließlich die katastermäßige Vermessung des neuen Gebäudes. Wurde keine amtliche Abnahme durchgeführt, gilt spätestens der Einzug in die fertig gestellte Immobilie als stillschweigende Abnahme.

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Realisierung des Bauvorhabens über einen Bauträger

Wer sich nicht den Strapazen aussetzen möchte, die notgedrungen auf jeden zukommen, der selbst als Bauherr fungiert, findet in einem Bauträger eine sinnvolle Alternative. Als Bauträger bezeichnet man ein Unternehmen, das in Ihrem Auftrag ein Grundstück erwirbt und schlüsselfertig bebaut. Nach der Fertigstellung wird die Immobilie an den Auftraggeber übergeben.

Obgleich der Bauträger dabei die Funktion des Bauherrn übernimmt, obliegt die Baufinanzierung nach wie vor Ihnen. Denn das Bauvorhaben wird mit den finanziellen Mitteln des Auftraggebers und späteren Erwerbers realisiert. Der Bauträger leitet also die Vorbereitung sowie Durchführung des Bauvorhabens – doch erst, wenn Sie als Auftraggeber einen entsprechenden Baukredit zur Finanzierung aufgenommen und den Kredit durch genügend Eigenkapital aufgestockt haben. Ein Unternehmen, das in Ihrem Auftrag mit einer derartig hohen Kredit Summe hantiert, sollte natürlich mit der größtmöglichen Sorgfalt ausgesucht werden. Wir haben hierzu für Sie einige nützliche Tipps zusammengestellt.

Einen guten Bauträger finden

Ein guter und zuverlässiger Bauträger ist nicht immer leicht zu finden. Denn die mangelnde Qualität eines Bauwerks erweist sich manchmal erst nach Jahren, und für Reklamationen ist es dann oft zu spät, weil der beauftragte Bauträger unter Umständen schon gar nicht mehr existiert. Informieren Sie sich darum unbedingt ausgiebig über den Bauträger und seine wirtschaftliche Situation, bevor Sie einen Auftrag erteilen. Wer das nicht tut, fällt unter Umständen auf einen unseriösen Anbieter herein. Es kommt immer wieder vor, dass solche Unternehmen während der Bauphase Insolvenz anmelden, weil sie sich übernommen haben. In der Folge stehen Sie mit einer Bauruine da und bleiben auf Ihrem Baukredit sitzen.

Wer jedoch rechtzeitige und umfassende Erkundigungen über seinen Bauträger einholt, geht in der Regel kein Risiko ein. Ein gutes Zeichen ist es etwa, wenn Ihnen der Bauträger selbst Auskunft über realisierte Bauprojekte erteilt und Referenzobjekte nennt, die Sie besichtigen und begutachten können. Eine weitere Informationsquelle ist Ihr Baufinanzierer, der natürlich ebenfalls ein großes Interesse daran hat, dass Ihre Baufinanzierung ein Erfolg wird. Darüber hinaus existieren Verbände und Vereine, die ihre Mitglieder vor schlechten Bauträgern schützen. Hier erhalten Sie fachkundige Beratung und gegebenenfalls auch juristischen Rückhalt.

Bauträger: Vorteile und Nachteile

Wenn Sie Ihr Bauvorhaben von einem Bauträger abwickeln lassen, reduzieren Sie nicht nur massiv Ihren persönlichen Aufwand, sondern profitieren ebenso von einer hohen Kalkulationssicherheit hinsichtlich der Einhaltung von Terminen und nicht zuletzt hinsichtlich der Kosten. Denn der Bauträger stellt die Immobilie zu einem vertraglich vereinbarten Festpreis fertig – anders als bei einem Bauvorhaben, das Sie selbst als Bauherr leiten, kann es hier bei den Baukosten also nicht zu unangenehmen Überraschungen kommen. Zudem tragen Sie nicht die alleinige Verantwortung für den reibungslosen Ablauf der Bauarbeiten. Demgegenüber können Sie als Auftraggeber eines Bauträgers nicht unbedingt auf objektive Beratung setzen, was die Umsetzung des Bauvorhabens angeht. Da auch der Bauträger versucht, seine Kosten gering zu halten, macht er möglicherweise Abstriche bei der Qualität der Baustoffe.

Dieses Risiko können Sie jedoch vermeiden, indem Sie die zu verwendenden Baustoffe mit genauen Material- und Mengenangaben im Vertrag mit dem Bauträger präzise festlegen. Wenn Sie sowohl das Grundstück als auch dessen Bebauung von einem Bauträger beschaffen lassen, müssen Sie allerdings eine höhere Grunderwerbsteuer zahlen – es sei denn, Sie können dem Finanzamt nachweisen, dass Sie Grundstück und Gebäude separat erworben haben. Sonst werden die Kosten der Gebäudeerstellung bei der Veranschlagung der Grunderwerbsteuer miteinbezogen.

Ein solcher Nachweis lässt sich erbringen, indem Sie nach dem Kauf des Grundstücks drei voneinander unabhängige Angebote zur Gebäudeerstellung einholen. Das günstigste Angebot muss dabei jedoch der Bauträger machen, den Sie letztlich mit dem Bau betrauen.

 

Ein Fertighaus kaufen

Ein Fertighaus ist ein Haus, das in vorgefertigten Einzelteilen geliefert und anschließend montiert wird. Die Übergabe erfolgt beim Fertighaus entweder schlüsselfertig oder als so genanntes Ausbauhaus, bei dem der Käufer bestimmte Arbeiten in Eigenleistung erbringt. Möglich ist auch die einfache Lieferung der Einzelmodule, die der Bauherr dann in eigener Verantwortung montiert.

Die Baufinanzierung verläuft bei einem Fertighaus genauso wie bei einem Hausbau, den Sie als Bauherr selbst leiten: Sobald Sie einen passenden Kredit gefunden haben, sichern Sie ihn durch eine Beleihung der Immobilie – bei einem Fertighaus ist dabei allerdings Voraussetzung, dass das Haus fest mit Grund und Boden verbunden ist. Was es bei einem Fertighaus zu beachten gilt, erfahren Sie hier.

Ein Fertighaus auswählen

Bevor Sie sich für ein Fertighaus entscheiden, besichtigen Sie unbedingt entsprechende Musterobjekte und lassen Sie sich über die Einzelheiten aufklären. Das gilt besonders für die technischen Anlagen, die in jedem Fall ein gültiges Prüfsiegel aufweisen sollten.

Erkundigen Sie sich, ob auch nachträgliche Aus- oder Umbauten möglich sind. Zwar sind Fertighäuser heutzutage keine einheitliche Fließbandware mehr, doch da das Fertighaus aus vorgefertigten Teilen besteht, kann die Konstruktion selten Rücksicht auf die individuellen Besonderheiten des Baugrundstücks nehmen (etwa die Ausrichtung nach dem Sonnenstand o. ä.). Prüfen Sie darum nachhaltig, inwieweit sich ein Fertighausmodell für Ihr Grundstück eignet. Bedenken Sie jedoch zugleich, dass Sonderwünsche zusätzliche Kosten verursachen und sich Ihre Baufinanzierung dadurch erheblich verteuern kann.

Vertragliche Details

Sie haben sich für ein Fertighaus entschieden, Ihre Baufinanzierung steht, nun geht es daran, den Vertrag zu schließen. Viele Lieferfirmen von Fertighäusern verlangen eine schriftliche Zahlungsgarantie der Bank. Diese erhalten Sie gegen eine Gebühr bei Ihrem Baufinanzierer. Vor Vertragsschluss empfiehlt es sich, die einzelnen Bauteile und ihre Qualität genau festzulegen. Auch hinsichtlich der Zahlungsmodalitäten gibt es einiges zu beachten. Am besten vereinbaren Sie einen Festpreis, da Sie im Falle von Verzögerungen beim Bau ansonsten unter Umständen draufzahlen und sich Ihr Bauvorhaben unerwartet verteuert. Verlangen Sie außerdem eine Zusicherung, dass man Sie im Reklamationsfall bei der Ausbesserung unterstützt und fachkundig betreut. Beachten Sie, dass es sich bei einem Vertrag für ein Ausbauhaus oder ein schlüsselfertig geliefertes Haus um einen Werk- und nicht einen Kaufvertrag handelt. Das ist entscheidend, da die Gewährleistungsfrist beim Werkvertrag fünf Jahre statt nur ein Jahr beträgt.

Ausbauhaus

Das Ausbauhaus stellt insofern einen Sonderfall dar, als dass hier bestimmte Arbeiten in Eigenleistung erbracht werden müssen. So wird das Ausbauhaus als wärmegedämmtes und regendichtes Haus geliefert, das auf die vorhandene Kellerdecke montiert wird. Die Gründung des Gebäudes und das termingerechte Erstellen der Kellerdecke bleiben dabei in der Verantwortung des Bauherrn.

Auch der Ausbau des Dachgeschosses oder anderer Teile können beim Ausbauhaus – je nach Vereinbarung – vom Bauherrn übernommen werden, um Kosten zu sparen. Hier ist es beim Vertragsschluss unabdingbar, dass der Lieferumfang der vorgefertigten Teile genau bestimmt wird. Sobald die Lieferung erfolgt ist, sollten Sie Ihr Ausbauhaus unbedingt auf Vollständigkeit und auf die vereinbarte Qualität der Baumodule prüfen!

 

Baufinanzierung FAQ: Die wichtigsten Fragen verständlich erklärt

Trotz umfassenden Informationen vorab und bester Beratung bleiben bei vielen Interessenten für ein Bauprojekt noch Fragen offen. Manch einer möchte gar zunächst einige wichtige Grundsatzfragen klären, bevor er sich überhaupt dazu entschließt, ein Haus zu bauen. Diese Grundsatzfragen möchten wir im Folgenden eingehend beantworten.

 

Wie viel Eigenkapital wird benötigt?

Die Grundlage einer jeden Baufinanzierung sind Eigenmittel. Je mehr Eigenmittel vorhanden sind, desto geringer sind die finanziellen Belastungen und die sich aus dem Bauvorhaben ergebenden Risiken. Wer solide finanzieren will, sollte 10 – 20 % der Gesamtkosten angespart haben.

 

Was ist eine Sondertilgungsoption?

Damit lässt sich die Laufzeit erheblich verkürzen und die Kosten können gesenkt werden. Wenn der finanzielle Spielraum vorhanden sein sollte, ist es immer empfehlenswert, bei Vertragsabschluss eine Sondertilgungsoption zu vereinbaren.

 

Welche Arten der Zinsfestschreibungen gibt es?

Der Zinssatz wird bei der Baufinanzierung für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Während dieser Zinsbindungsfrist werden Sie vor einem Anstieg der Zinsen bewahrt. Die Zinsbelastung kann somit genau kalkuliert werden. Als weitere Möglichkeit der Zinsfestschreibung gibt es die variable Verzinsung. Hier spielen bei der Veränderung des variablen Zinssatzes die aktuellen Marktverhältnisse eine entscheidende Rolle. Diese Variante ist besonders empfehlenswert, wenn mit einer deutlichen Zinssatzsenkung zu rechnen ist oder wenn z. B. der Verkauf der Immobilie nach Auslaufen der Zinsfestschreibung geplant ist.

 

Was ist beim Vergleich von Darlehensangeboten achten?

Der wichtigste Faktor beim Vergleich von Baukrediten ist der Effektivzins. Er enthält die meisten relevanten Kosten. Bevor Sie sich jedoch für einen Baukredit entscheiden, sollten Sie sich viel Zeit zum Vergleichen der angebotenen Darlehensangebote nehmen. Weitere wichtige Faktoren bei der Entscheidungsfindung sind die Beleihungsgrenze und die Restschuld nach der Zinsfestschreibung.

 

Was versteht man unter dem Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der Wert, der für das jeweilige Kreditinstitut – unter Berücksichtigung von evtl. Risikoabschlägen – für dauerhaft erzielbar erscheint. Dieser Wert kann von Kreditinstitut zu Kreditinstitut variieren. Der Beleihungsauslauf ist dann der Wert, der unter Berücksichtigung aller vorgehenden Fremdrechte und Kreditmittel des finanzierenden Kreditinstituts in Bezug auf den Beleihungswert entsteht.

 

Mit welchen Nebenkosten ist zu rechnen?

Hier gibt es ganz klar eine Faustregel: grundsätzlich sind ca. 10 % der Kaufkosten als Nebenkosten zu kalkulieren. (Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Maklerprovision)

 

Welche Absicherungen sollte ich haben?

Sie sollten ihre Immobilie vor Schäden wie beispielsweise Feuer, Wasser oder Sturm schützen. Diese Funktion übernimmt in der Regel eine Wohngebäudeversicherung. Zum anderen sollte man die Baufinanzierung an sich absichern. Dies geschieht meist über die Absicherung der eigenen Arbeitskraft oder über das Risiko von Unfall und Tod.

 

Worin besteht der Unterschied zwischen Nominal- und Effektivzins?

Der Nominalzins stellt den Zinssatz dar, den der Kreditnehmer als Preis für die Darlehenssumme bezahlt. Unter dem effektiven Jahreszins versteht man die jährlichen, auf die nominale Kredithöhe bezogenen, Kosten von Krediten an. Der Effektivzinssatz hängt im Wesentlichen vom Nominalzinssatz, dem Auszahlungskurs (Disagio), der Tilgung und der Zinsfestschreibungsdauer ab.

 

Welche Vorlaufzeit ist bei der Suche nach einem Immobiliendarlehen empfehlenswert?

Die Meisten warten leider viel zu lange. Man sollte sich nicht erst mit der Suche beginnen, wenn man bereits kurz davor ist, die Finanzierung in die Tat umzusetzen. Zur Planung eines Hauskaufes oder Hausbaus, braucht man viel Vorlaufzeit. Oft kommt dann die Baufinanzierung wegen zahlreichen Vorbereitungsarbeiten zu kurz.

 

Wer darf Fördermittel beantragen?

Welche Vorhaben im Einzelnen überhaupt gefördert werden und wer dazu berechtigt ist, die nötigen Fördermittel zu beantragen, hängt vom jeweiligen Bundesland ab, in dem man als Finanzierungswilliger wohnt und von den verschiedenen Förderprogrammen, die die einzelnen Institute auflegen. Man sollte jede Finanzierung daraufhin prüfen, ob ein Einsatz von Fördermitteln möglich ist. Ob nun als Bauherr in Eigener Sache oder als Kapitalanleger – fast alle Finanzierungswilligen mit einer staatlichen Bauförderung bezuschussen lassen. Weitere Informationen erhält man meist bei den jeweiligen Landratsämtern.

 

Was genau ist ein Forwarddarlehen?

Mit dem Forwarddarlehen kann man sich den Zinssatz für eine spätere Anschlussfinanzierung sichern. Dies kann bis zu vier Jahre vor dem eigentlichen Umschuldungstermin möglich sein. Dahingegen ist bei einer klassischen Anschlussfinanzierung (unabhängig ob Prolongation oder Umschuldung) eine Sicherung des Zinssatzes erst ein halbes Jahr vor dem Umschuldungstermin möglich.

 

Muss man zwingend Eigenkapital aufbringen?

Bei immer mehr Banken kann man eine so genannte Vollfinanzierung erhalten. Damit lassen sich der gesamte Kaufpreis oder die gesamten Baukosten finanzieren. Allerdings kann es je nach Bank vorkommen, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital aufgebracht werden müssen. Da natürlich das Risiko für die finanzierende Bank höher ist, muss mit Zinsaufschlägen gerechnet werden, was die Finanzierung logischerweise nicht günstiger macht.

 

Wann sind Vollfinanzierungen sinnvoll?

Vollfinanzierungen richten sich besonders an Finanzierungswillige, die über ein hohes und gesichertes Einkommen verfügen, welches eine ordnungsgemäße Bedienung des Kredites trotz der hohen monatlichen Belastung ermöglicht. Gleichzeitig verfügen diese Personen aber über wenig Eigenkapital. Aber auch für Kapitalanleger ist die Vollfinanzierung eine interessante Finanzierungsvariante.

 

Was versteht man unter dem Wohn-Riester?

Die Eigenheimrente (oder auch “Wohn-Riester” genannt) sieht vor, dass Beiträge zu staatlich geförderten Altersvorsorgeverträgen, also der so genannten Riester-Rente, zur Finanzierung von selbstgenutzten Immobilienvermögen mit berücksichtigt werden können. Mit diesem Eigenheimrentengesetz will man den Bau oder Kauf einer Immobilie fördern.