Vermieter hat gekündigt – was tun?

Für viele Mieter ein Schreckensszenario: Ein Brief, in dem steht, der Vermieter kündigt die Wohnung. „Darf der das?“, lautet die Frage, die sich Betroffene im ersten Moment stellen. Eine rechtliche Beratung hilft im Zweifelsfall weiter. Sie verrät, wann der Vermieter sein Kündigungsrecht ausüben darf und wann die Mieter dagegen Widerspruch einlegen können.

Prüfung der Kündigung auf Rechtmäßigkeit

Der Vermieter kündigt den Mietvertrag und die Mieter verlassen stillschweigend die Wohnung? So unkompliziert wünschen es sich die meisten Vermieter – vergeblich. Schließlich haben die betroffenen Mieter das Recht, die Kündigung auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen.

Doch wann ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter rechtskräftig? Wenn sie auf einem berechtigten Interesse seinerseits basiert. Beispiele dafür:

• Der Vermieter meldet Eigenbedarf für die Wohnung an.
• Dem Haus, in dem sich die Wohnung befindet, droht der Abriss, bevor der Neubau folgt.
• Der Mieter unterläuft bewusst seine im Mietvertrag festgehaltenen Pflichten.

Letzteres geschieht, wenn Mieter ihre Wohnung vertragswidrig nutzen oder absichtlich den Hausfrieden stören. Ebenfalls verletzen sie ihre Pflicht, wenn ihre Mietzahlungen ohne triftigen Grund ausbleiben.

Wer seine Wohnung unerlaubt untervermietet, dem darf der Vermieter sogar fristlos kündigen. Betroffene erhalten dennoch eine Räumungsfrist von mindestens einer Woche.

Widerspruch gegen die Kündigung

Droht Mietern nach einer plötzlichen Kündigung ein ungeplanter Umzug in Berlin oder einer anderen Großstadt, liegen die Nerven blank. Obwohl in der deutschen Hauptstadt Wohnungen leer stehen, herrscht Wohnungsnot.

Daher entscheiden sich Mieter im Zweifelsfall, der Wohnungskündigung zu widersprechen. Mit Aussicht auf Erfolg funktioniert das nur unter bestimmten Bedingungen:

• Eine ordentliche Kündigung liegt vor.
• Für Mieter ist die Wohnungskündigung unzumutbar, trotz des berechtigten Interesses des Vermieters.
• Die Mieter widersprechen spätestens zwei Monate, bevor das Mietverhältnis endet.

Wenn der Vermieter kündigt, widersprechen Mieter dem schriftlich. Sie erklären, warum aus ihrer Sicht eine Härte vorliegt. Mögliche Gründe sind:

• ein hohes Alter
• Schwangerschaft oder Krankheit eines Familienmitglieds
• Schwierigkeiten in Schule oder Beruf

Ein weiterer Widerspruchsgrund ist fehlender Ersatzwohnraum. Dieser greift insbesondere in Städten, in denen die Wohnungssuche länger als ein Jahr dauern kann.

Achtung: Gegen die außerordentliche fristlose Kündigung zu widersprechen, funktioniert nur, wenn diese nicht rechtmäßig ist.

Rechtliche Beratung einholen, wenn der Vermieter kündigt?

Herrscht Unsicherheit darüber, wann und wie Mieter einer Kündigung widersprechen können? Dann hilft ihnen eine Rechtsberatung. Auf Mietrecht spezialisierte Anwälte erklären den Betroffenen:

• aus welchen Gründen sie eine ordentliche Kündigung anfechten können
• ob eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtmäßig ist
• wie sie gegen eine Kündigung vorgehen und welche Erfolgsaussichten bestehen
• wann ein Widerspruch auch außerhalb der Frist möglich ist

Letzteres setzt einen Fehler des Vermieters voraus. Erwähnt dieser in der Kündigung weder das Widerspruchsrecht noch die geltende Frist? Dann können Mieter ihren Widerspruch auch nachträglich einreichen.

Sinnvoll ist es für Mieter, nach einer rechtlichen Beratung mit kostenfreiem Vorgespräch zu suchen. In diesem klären sie bereits die Hauptfrage: Lohnt sich ein Widerspruch gegen die Mietkündigung?

Verhandlungen mit dem Vermieter

Wenn der Vermieter kündigt, die Erfolgschancen bei einem Widerspruch jedoch verschwindend gering ausfallen, kommen Verhandlungen infrage.

Bei diesen gelten die zwei Schritte, die auch bei einer Gehaltsverhandlung greifen. Zunächst heißt es: einen Termin vereinbaren. Danach gehts an die gründliche Vorbereitung.

Möglichkeit einer einvernehmlichen Lösung

Wer mit seinem Vermieter verhandelt, sucht mit ihm eine gemeinsame Lösung. Bevor das geschieht, hilft ein offenes, freundliches Gespräch. In diesem erklärt der Vermieter, warum er kündigt. Anschließend erläutern die Mieter, warum sie seine Entscheidung missbilligen.

Für einen Kompromiss, der beide Seiten zufriedenstellt, bedarf es Geduld und gegenseitige Rücksichtnahme. Welche Lösung schließlich zustande kommt, variiert im Einzelfall.

Verlängerung der Kündigungsfrist aushandeln

Sofern keine einvernehmliche Einigung mit dem Vermieter klappt, können Mieter zumindest die Kündigungsfrist neu aushandeln. Dafür begründen sie, warum die bisherige Frist nicht ausreicht und appellieren an die Kulanz des Vermieters.

Wohnungssuche starten

Ob sich der Vermieter bereit erklärt, die Kündigungsfrist zu verlängern oder nicht – Betroffene sollten rechtzeitig nach einer neuen Bleibe suchen. Dafür schauen sie online oder offline nach Wohnungsangeboten. Ebenso ergibt es Sinn:

• sich im Freundes- und Bekanntenkreis nach freien Wohnungen umzuhören
• in sozialen Netzwerken nach freiem Wohnraum zu suchen
• proaktiv Anfragen bei Maklern und Wohnungsverwaltern zu stellen
• Wohnungsgesuche in Flyer- oder Handzettelform an dafür vorgesehenen Plätzen in der Stadt zu verteilen

Die Erfolgschancen auf eine neue Wohnung steigen durch diese „mehrgleisige“ Suche. Gleiches geschieht, wenn Suchende kompromissbereit sind. Das bedeutet, die eigenen Ansprüche zu überdenken und:

• auch weniger beliebte Stadtteile als Wohnort ins Auge zu fassen
• als Single über den Einzug in eine WG nachzudenken
• als Familie Abstriche hinsichtlich der Zimmergröße oder -anzahl zu machen

Tipp: Damit die Wohnungssuche schneller gelingt, ergibt es Sinn, ein allgemeines Anschreiben zu verfassen. Bei diesem tauschen die Suchenden lediglich die Eckdaten aus, wenn sie es einer neuen Wohnungsbewerbung beilegen. Das spart Zeit und Nerven.

Vorbereitung des Auszugs

Einer der letzten Schritte, wenn der Vermieter kündigt: den Auszug vorbereiten. Dazu gehört:

• die Habseligkeiten zusammenzupacken und sie in die neue Wohnung zu bringen
• die alte Wohnung noch einmal zu streichen, sofern der noch geltende Mietvertrag solche „Schönheitsreparaturen“ verlangt
• einen Vorabnahmetermin sowie die Wohnungsübergabe mit dem Vermieter zu vereinbaren

Abschließend die alte Wohnung besenrein hinterlassen.

Fazit

Mieter dürfen widersprechen, wenn der Vermieter kündigt. Das funktioniert bei einer ordentlichen Kündigung und wenn ihrerseits ein Härtegrund vorliegt. Wann und ob ein Widerspruch lohnt, klärt eine rechtliche Beratung.