Die Bevölkerung der Mainmetropole ist auf mehr als eine Dreiviertelmillion Menschen angewachsen. Die Folgen davon sind knapper Wohnraum und hohe Immobilienpreise, die den Immobilienmarkt in Frankfurt am Main vor Herausforderungen stellen.
Frankfurter Immobilienmarkt: Eine Übersicht
Bevölkerungsentwicklung: Wachstum und Zuzug beeinflussen die Nachfrage
Wie sich in Frankfurt der Immobilienmarkt zukünftig entwickelt, bestimmen mehrere Faktoren. Einer von ihnen ist die Bevölkerungsentwicklung.
In Frankfurt wächst die Bevölkerung laut frankfurtSTATISTIK.AKTUELL. Der Trend hält mit Ausnahme des Jahres 2021 bis heute an. Seit 2016 wuchs die Bevölkerungszahl von 729.624 auf 758.847 im Jahr 2020. Im Coronajahr 2021 sank die Zahl der Einwohner auf 753.626. In 2022 erhöhte sie sich durch die Ukrainekrise auf 767.609 Menschen. Einen großen Sprung gab es im ersten Halbjahr 2024 mit einem Anstieg der Einwohnerzahl um 4.943 Menschen.
Welchen Einfluss die Bevölkerungsentwicklung auf den Immobilienmarkt in Frankfurt hat, beschreibt Serdar Yildirim auf Jasaca mit den Worten:
„Ein Bevölkerungswachstum führt oft zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien, insbesondere in Städten. Der Zustrom in diesen Ballungsräumen kann die Preise dort in die Höhe treiben.“
Zudem sieht der Geschäftsführer des Immobilienmaklerbüros Dornbusch „Veränderungen in der durchschnittlichen Haushaltsgröße“ als Einflussfaktoren für die Nachfrage und die Höhe der Immobilienpreise.
Wohnraumknappheit: Hohe Nachfrage trifft auf begrenztes Angebot
Mitten im Geschehen zu wohnen und zu arbeiten bleibt für viele Menschen ein unerfüllter Wunsch. Denn 106.465 Wohnungen fehlen in Frankfurt bis zum Jahr 2040. (IWU Bedarfsprognose 2017/ S. 15).Das bedeutet, dass jährlich 4.095 neue Wohnungen entstehen müssten, um die Wohnraumknappheit in der Mainmetropole in den Griff zu bekommen.
Preisniveau: Frankfurt gehört zu den teuersten Städten Deutschlands
Ebenso wie die Wohnraumknappheit verhindert das hohe Preisniveau, dass Menschen in Frankfurt am Main eine Wohnung finden, deren Preis zu ihrem Einkommen passt. Die vermehrte Nachfrage bewirkt, dass die Immobilienpreise weiter ansteigen.
Es ist eine Überlegung wert, in Zeiten erhöhten Bedarfs eine Wohnung zu verkaufen, denn in Frankfurt ist ein hoher Erlös zu erwarten.
Gemessen am Mietspiegel liegt Frankfurt am Main mit 17,63 € pro Quadratmeter auf Platz drei der zehn teuersten Städte Deutschlands.
Für ein Haus bezahlen Immobilienkäufer in Frankfurt am Main in 2025 zwischen 3.589,51 und 5.895,25 Euro pro Quadratmeter. Die Preise für eine Eigentumswohnung liegen im Durchschnitt bei 6.368,74 pro Quadratmeter.
Wohnlagen in Frankfurt: Die Unterschiede im Überblick
43 Stadtteile mit unterschiedlichen Charakteren hat die Mainmetropole. Wer seinen Lebensmittelpunkt hierher verlegen möchte, entscheidet sich beispielsweise:
- für das Wohnen in einem malerischen Fachwerkdorf,
- für ein New-York-Feeling im Bankenviertel
oder
- dafür, im Gründerzeitviertel auf hippe Designerläden zu treffen.
Es lohnt sich, einen genauen Blick auf die Stadtteile zu werfen, denn jeder hat seinen eigenen Charme.
Exklusive Stadtteile: Westend, Sachsenhausen, Nordend – hohe Preise, hohe Lebensqualität
Besser Verdienende zieht es in die exklusiven Stadtteile von Frankfurt, denn sie allein sind es, die sich die Preise dort leisten können. Für ihr Geld erwartet sie eine hohe Lebensqualität.
Westend
Am Fuß der Bankentürme finden wohlhabende Frankfurter Gebäude mit opulenten Gründerzeitfassaden. Bildung hat in diesem Stadtteil einen hohen Stellenwert. Deshalb steht dort auch die Johann Wolfgang Goethe-Universität. Weitere Bildungsangebote finden Wissbegierige in Botanischen Garten sowie im Palmengarten.
Auch das Senckenbergmuseum und der 257 Meter hohe Messeturm sind Argumente für eine Immobilie im Westend. Wer in der hektischen Geschäftswelt zu Hause ist, braucht Erholung. Auch dafür ist im Stadtteil gesorgt. Westender wählen zwischen einem Besuch im Koreanischen Garten mit Open Air-Theater und dem Grüneburgpark.
Sachsenhausen
Sachsenhausen kennen viele Menschen durch das Ebbelwoi-Viertel in Alt-Sachsenhausen sowie durch das Museumsufer. Zudem wartet der Stadtteil mit einer Kunst- und Kulturmeile auf. Am Sachsenhäuser Ufer locken Flohmärkte die Sachsenhausener Bürger an. Top-Wohnanlagen finden sich am Sachsenhäuser Berg. Jedoch stört der Fluglärm. Lebhaft geht es im Stadtteil Sachsenhausen auf der Shoppingmeile Schweizer Straße zu.
Nordend
Nordend gehört zu den teuersten Bezirken in Frankfurt. Die dort lebenden wohlhabenden Menschen kommen in den Genuss eines vielseitigen kulturellen Angebots. Zu diesem gehören das Museum für Wissenschaft und Technik sowie Modeschauen, multikulturelle Veranstaltungen und Live-Auftritte. Die hohe Lebensqualität ist zudem der Nähe zur Innenstadt sowie einem lebendigen Nachtleben geschuldet.
Beliebte Wohngebiete für Familien: Bockenheim, Bornheim, Höchst
Die Stadtteile Höchst, Bornheim und Bockenheim zeigen sich attraktiv für Familien. Höchst kombiniert Kultur, Tradition und eine entspannte Lebensweise miteinander. Der Frankfurter Stadtteil ist bekannt für seine gute Verkehrsanbindung, für seine engen Gassen und malerischen Fachwerkhäuser.
Bornheim wartet als beliebtester Stadtteil für Familien mit zahlreichen Freizeit-Möglichkeiten auf. Das „Lustige Dorf“ ist für seine Vielfalt und Lebensfreude bekannt. Letztere zeigt sich dadurch, dass die Einwohner gemeinsam wohnen, tanzen und feiern.
Eine gute Verkehrsanbindung, die längste Einkaufsstraße Frankfurts und die Nähe zur Innenstadt kommen Familien mit Kindern zugute. Eine grüne Oase mit Möglichkeiten zum Spielen bildet der Günthersburgpark.
Bockenheim ist der bevölkerungsreichste Stadtteil Frankfurts. Langeweile kommt nicht auf, denn auch hier – drei Kilometer von der Innenstadt entfernt – herrscht Leben. Zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, kulturelle Angebote und reichlich Grün sind ebenso Argumente, in diesem Stadtteil als Familie zu leben, wie die gute Verkehrsanbindung.
Pendlerregionen: Attraktive Alternativen außerhalb der Stadtgrenzen
Frankfurt am Main ist eine Pendlerstadt, denn beinahe zwei Drittel der Arbeitnehmer wohnen in einem angrenzenden Landkreis. Besonders begehrt sind die Städte Langen, Dreiach sowie Offenbach. Zudem bieten Eschborn und Maintal finanzielle Vorteile bei den Mieten für Pendler. Besonders lohnt das Pendeln bei Nutzung der Bahn.
Weitere Städte, aus denen Beschäftigte nach Frankfurt am Main einpendeln, sind:
- Wiesbaden und Mainz,
- Darmstadt und Hanau,
- Bad Vilbel und Oberursel (Taunus)
- Bad-Homburg sowie Neu-Isenburg.
Herausforderungen des Frankfurter Immobilienmarkts
Der Immobilienmarkt in Frankfurt fordert Käufer und Immobilienmakler heraus. Grund sind die horrenden Preise in zentralen Stadtteilen. Immobilienmakler sollten sich daher mit den Gegebenheiten in der Stadt auskennen und auch in Randlagen nach Alternativen suchen. Attraktiv zeigen sich Bonames und Sossenheim, wenn Käufer nicht zu den Wohlhabenden gehören. Für das mittlere Budget bieten sich Bergen-Enkheim, Bornheim und Bockenheim an.
Explodierende Miet- und Kaufpreise: Wie sich die Preisspirale auf die Bevölkerung auswirkt
Die immer höheren Miet- und Kaufpreise sind für den Normal- und Geringverdiener nicht mehr erschwinglich. Die Miete verschlingt den Hauptteil des Einkommens. Dies führt dazu, dass Menschen ihr Wohnviertel verlassen müssen – mit Auswirkungen, unter denen insbesondere Kinder leiden.
Die horrenden Preise für Wohnraum nehmen zudem Einfluss auf Menschen, die nicht zu den Einkommensschwachen zählen. Denn auch ihnen bleibt weniger Geld für Freizeitaktivitäten und Einkäufe.
Wohnraummangel: Probleme bei der Umsetzung von Neubauprojekten
Trotz des erhöhten Wohnraumbedarfs ziehen sich Investoren für Neubauprojekte zurück. Gründe dafür sind Verteuerungen durch Materialengpässe und den Ukrainekrieg sowie durch Preis- und Zinssteigerungen.
Zudem verweisen Projektentwickler auf den Baulandbeschluss aus dem Jahr 2020 als Grund für den Rückzug. Nach diesem dürfen lediglich 30 Prozent als frei finanzierte Eigentumswohnungen veräußert werden. Bauwillige für bezahlbaren Wohnraum können jedoch über kommunale Förderprogramme Gelder erhalten (Stand Januar 2025).
Gentrifizierung: Verdrängung einkommensschwacher Haushalte aus zentralen Lagen
Frankfurt am Main steht wiederholt vor dem Problem der Gentrifizierung. Gebiete nahe der Innenstadt sind stark betroffen. Dort bangen viele Bewohner um ihre Wohnungen und sozialen Kontakte. Gründe für die Verdrängung aus den attraktiven Stadtgebieten sind:
- die hohen Immobilienpreise,
- der angespannte Wohnungsmarkt
- der nicht endende Zuzug von Bewohnern sowie
- die Umwandlung der Miet- in Eigentumswohnungen.
Büroimmobilien und Umnutzung: Leerstand und Potenziale für Wohnraum
Im Januar 2024 standen in Frankfurt über eine Million Quadratmeter Bürofläche leer, obgleich bereits Umnutzungen stattfanden. Denn der Trend bei den Unternehmen geht hin zu kleineren Büroflächen.
Daraus ergibt sich viel Freifläche, deren Vermietung sich aufgrund der hohen Preise schwierig zeigt. Da nicht zu erwarten ist, dass sich die Situation in den nächsten Jahren ändert, aber die Wohnraumknappheit anhält, werden Forderungen laut, die Umwandlung der freien Büroflächen in Wohnraum weiter voranzutreiben.
Fazit
Frankfurt am Main ist eine attraktive Stadt, die jedoch mit Gentrifizierung zu kämpfen hat. Explodierende Preise für Wohnraum bringen Normalverdiener und Einkommensschwache in finanzielle Nöte, sodass sie die attraktiven Stadtteile verlassen müssen.
Die steigende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zwingt zum Umdenken. Als Schritte in die richtige Richtung sehen viele Menschen die Umwandlung freier Gewerbeflächen in Wohnraum sowie die kommunale Förderung des Wohnungsbaus.