Der Immobilienverkauf ist längst nicht mehr auf das klassische Maklermodell beschränkt. Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, kann zwischen verschiedenen Modellen wählen, die unterschiedliche Ziele erfüllen – Kapitalbeschaffung, Absicherung im Alter oder Flexibilität für spätere Entscheidungen.
Der Verkauf setzt jedoch eine gute Vorbereitung voraus – insbesondere bei rechtlichen und steuerlichen Fragen. Ein frühzeitiges Gespräch mit Fachleuten kann helfen, Fallstricke zu vermeiden.
Mietkauf – kaufen in Etappen
Ein Mietkauf ist vor allem dann interessant, falls Kaufinteressierte eine Immobilie erwerben möchten, aber noch nicht über das vollständige Eigenkapital oder eine gesicherte Finanzierung verfügen. Während der Mietzeit wohnen sie bereits im Objekt und zahlen eine monatliche Miete. Diese wird – je nach Vertrag – vollständig oder anteilig auf den späteren Kaufpreis angerechnet. Gleichzeitig wird eine Frist vereinbart, bis zu der das Kaufrecht ausgeübt werden kann.
Für Verkäufer ergibt sich daraus eine gewisse Planungssicherheit. Sie binden potenzielle Käufer frühzeitig an die Immobilie und können während der Mietphase bereits Einnahmen erzielen. Auch für Eigentümer, die kurzfristig Einnahmen benötigen, aber einen späteren Eigentümerwechsel bevorzugen, kann dieses Modell sinnvoll sein.
Wichtig ist eine klare vertragliche Regelung, insbesondere in Bezug auf Instandhaltung, Kaufpreisbindung, Kündigungsrechte und den Übergang von Eigentum. Gerade bei längeren Mietphasen sollten auch Entwicklungen des Immobilienmarktes berücksichtigt werden, etwa durch Preisgleitklauseln. Käufer und Verkäufer sollten sich im Vorfeld juristisch beraten lassen, um spätere Konflikte zu vermeiden.
Immobilienverrentung – Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht
Die Immobilienverrentung bietet älteren Eigentümern die Möglichkeit, ihre Immobilie zu verkaufen und dennoch weiterhin dort wohnen zu bleiben. Dabei kann entweder das gesamte Eigentum verkauft oder nur ein Teil, je nach gewähltem Modell. Die Auszahlung erfolgt entweder als monatliche Rente oder als Einmalbetrag – häufig auch als Kombination beider Varianten.
Das lebenslange Wohnrecht wird in der Regel notariell abgesichert und ins Grundbuch eingetragen. Dadurch bleibt die Wohnsituation auch im Fall eines Eigentümerwechsels oder beim Tod des Käufers bestehen. Der Verkäufer kann das Objekt weiterhin selbst bewohnen oder – bei einem Nießbrauchrecht – sogar vermieten und daraus Mieteinnahmen erzielen.
Die Immobilienverrentung ist besonders geeignet für Menschen, deren Vermögen fast vollständig in der Immobilie gebunden ist, die aber zusätzliches Kapital für Pflege, Reisen oder Schenkungen benötigen. Sie kann auch steuerlich von Vorteil sein – je nach Modell unterliegen Rentenzahlungen anderen Regelungen als klassische Kaufpreiszahlungen. Ein Steuerberater sollte deshalb hinzugezogen werden.
Verpachtung – Einnahmen ohne Eigentumsverlust
Die Verpachtung ist eine Möglichkeit zur Verwertung einer Immobilie, bei der Eigentümer ihre Immobilie einem Dritten zur Nutzung überlassen. Diese Nutzung kann sich auf landwirtschaftliche Flächen, gewerbliche Objekte oder auch Ferienimmobilien beziehen. Im Gegenzug erhält der Eigentümer regelmäßige Pachtzahlungen, die ähnlich wie Mieteinnahmen kalkuliert werden können.
Im Gegensatz zur Vermietung besteht bei der Verpachtung in der Regel ein umfassenderes Nutzungsrecht, oft mit Bewirtschaftungspflicht. Besonders bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken gelten zudem besondere Regelungen des Landpachtrechts, etwa zur Vertragsdauer oder zur Rückgabe der Fläche.
Ein großer Vorteil für Eigentümer ist die Möglichkeit, weiterhin über das Eigentum zu verfügen – etwa im Hinblick auf Vererbung oder zukünftige Eigennutzung. Gleichzeitig ermöglicht die Pacht ein regelmäßiges Einkommen, das bei guter Ausgestaltung langfristig sicher ist. Wichtig ist jedoch, dass der Pachtvertrag eindeutig formuliert wird, insbesondere in Bezug auf Instandhaltung, Nutzungspflichten und Rückgabe.
Teilverkauf – Kapital nutzen, Eigentum behalten
Beim Teilverkauf wird ein festgelegter Anteil der Immobilie – meist zwischen 10 und 50 Prozent – an einen externen Käufer verkauft. Der Verkäufer erhält dafür einen Einmalbetrag und behält gleichzeitig das Wohnrecht. Zusätzlich zahlt er dem Käufer eine monatliche Nutzungsentschädigung für den verkauften Anteil.
Dieses Modell eignet sich vor allem für Eigentümer, die kurzfristig Kapital benötigen, etwa zur Finanzierung einer Renovierung, zur Umschuldung oder zur Unterstützung von Familienangehörigen. Die Immobilie bleibt im Besitz, kann weiterhin selbst genutzt oder auch vererbt werden. Bei Bedarf kann der verkaufte Anteil später auch zurückerworben werden – allerdings zu einem marktüblichen Preis, der höher ausfallen kann als der ursprüngliche Verkaufspreis.
Der Teilverkauf bringt auch Herausforderungen mit sich. Die vertragliche Ausgestaltung ist komplex, und die monatliche Nutzungsentschädigung kann im Laufe der Zeit zur Belastung werden. Zudem kann sich der Einfluss des Käufers auf Entscheidungen rund um die Immobilie ausweiten – etwa bei Sanierungen oder bei einem späteren Gesamtverkauf. Eine unabhängige Beratung durch Fachleute ist daher ratsam.
Crowdinvesting – gemeinschaftlich finanzieren
Crowdinvesting wird vor allem im Bereich von Neubauten, Sanierungen oder Projektentwicklungen eingesetzt. Dabei beteiligen sich viele Kleinanleger mit vergleichsweise kleinen Beträgen an der Finanzierung eines Projekts. Eigentümer oder Entwickler erhalten so Kapital, ohne eine klassische Baufinanzierung über eine Bank aufnehmen zu müssen.
Die Anleger erhalten im Gegenzug eine Rendite, deren Höhe und Laufzeit vertraglich geregelt sind. Für Eigentümer ist Crowdinvesting vor allem dann interessant, sobald andere Finanzierungsquellen schwer zugänglich sind oder wenn das Projekt eine breite Öffentlichkeit ansprechen soll.
Allerdings ist Crowdinvesting an bestimmte Plattformen und rechtliche Rahmenbedingungen gebunden. Die Projektpräsentation muss professionell erfolgen, da Anleger ein Mindestmaß an Vertrauen mitbringen müssen. Zudem bestehen Haftungsrisiken, etwa bei verspäteten Fertigstellungen oder Projektstörungen. Deshalb sollte vor dem Einstieg eine realistische Finanzplanung und juristische Prüfung erfolgen.
Verkauf mit Rückmietung (Sale-and-Lease-Back)
Dieses Modell ermöglicht es Eigentümern, ihre Immobilie zu veräußern und direkt im Anschluss zurück zu mieten. Der Käufer wird neuer Eigentümer, der Verkäufer bleibt als Mieter weiterhin im Objekt – mit einem festen Mietvertrag, meist über mehrere Jahre hinweg.
Das Modell ist besonders bei Liquiditätsengpässen sinnvoll. Der Verkäufer erhält sofort Kapital und kann es für Investitionen, Schuldentilgung oder Altersvorsorge nutzen. Gleichzeitig bleibt die gewohnte Wohn- oder Geschäftsnutzung erhalten. Vor allem Unternehmer nutzen dieses Modell, um ihre Bilanz zu entlasten, ohne operative Einschränkungen hinnehmen zu müssen.
Wichtig ist eine klare vertragliche Regelung über Mietdauer, Mietpreis und Instandhaltung. Da der Eigentumsübergang vollständig erfolgt, sollte auch geprüft werden, ob Rechte im Grundbuch (z. B. Wohnrecht oder Rückkaufoption) eingetragen werden sollten. Die langfristigen Mietzahlungen müssen realistisch kalkuliert sein – sie können im Laufe der Zeit zu einer finanziellen Belastung werden.
Ratenkauf oder Eigentumsübertragung mit Zahlungsplan
Der Ratenkauf ist eine seltenere, aber mögliche Alternative zum klassischen Immobilienverkauf. Käufer zahlen den Kaufpreis nicht auf einmal, sondern in zuvor vereinbarten Teilbeträgen – etwa monatlich über mehrere Jahre. Im Gegenzug wird entweder sofort oder schrittweise das Eigentum übertragen. Eintragungen im Grundbuch und Absicherungen wie Grundschulden oder Eigentumsvorbehalt sind dabei üblich.
Dieses Modell eignet sich für Käufer, die keine sofortige Finanzierung erhalten, dennoch bereits in der Immobilie wohnen oder mit der Renovierung beginnen möchten. Auch für Verkäufer kann es attraktiv sein, wenn sie eine langfristige Einkommensquelle suchen oder bereit sind, auf eine vollständige Auszahlung zu verzichten.
Die rechtliche Absicherung ist besonders wichtig, da Zahlungsrisiken bestehen. So sollten Rücktrittsrechte, Verzugszinsen und Sicherheiten im Vertrag genau geregelt sein. Auch der Schutz beider Seiten bei Insolvenz oder Todesfall sollte berücksichtigt werden. Eine notarielle Begleitung ist bei diesem Modell unverzichtbar.
Fazit
„Immobilien müssen nicht zwingend auf herkömmliche Weise verkauft werden“, meint Alexander von Gaisberg, Immobilienmakler in Bietigheim-Bissingen. Je nach Lebenssituation, finanziellen Zielen und der Art der Immobilie bieten sich heute viele alternative Möglichkeiten.
Diese reichen vom Mietkauf über die Verrentung bis zur Verpachtung. Jene Modelle eröffnen neue Perspektiven – für Käufer, Verkäufer und Investoren gleichermaßen. Wichtig ist, sich gut zu informieren und die passende Form der Immobilienverwertung mit fachlicher Unterstützung zu wählen, um individuelle Vorteile bestmöglich zu nutzen.