Der Verkauf setzt jedoch eine gute Vorbereitung voraus – insbesondere bei rechtlichen und steuerlichen Fragen. Ein frühzeitiges Gespräch mit Fachleuten kann helfen, Fallstricke zu vermeiden.

Mietkauf – kaufen in Etappen

Ein Mietkauf ist vor allem dann interessant, falls Kaufinteressierte eine Immobilie erwerben möchten, aber noch nicht über das vollständige Eigenkapital oder eine gesicherte Finanzierung verfügen. Während der Mietzeit wohnen sie bereits im Objekt und zahlen eine monatliche Miete. Diese wird – je nach Vertrag – vollständig oder anteilig auf den späteren Kaufpreis angerechnet. Gleichzeitig wird eine Frist vereinbart, bis zu der das Kaufrecht ausgeübt werden kann.

Für Verkäufer ergibt sich daraus eine gewisse Planungssicherheit. Sie binden potenzielle Käufer frühzeitig an die Immobilie und können während der Mietphase bereits Einnahmen erzielen. Auch für Eigentümer, die kurzfristig Einnahmen benötigen, aber einen späteren Eigentümerwechsel bevorzugen, kann dieses Modell sinnvoll sein.

Wichtig ist eine klare vertragliche Regelung, insbesondere in Bezug auf Instandhaltung, Kaufpreisbindung, Kündigungsrechte und den Übergang von Eigentum. Gerade bei längeren Mietphasen sollten auch Entwicklungen des Immobilienmarktes berücksichtigt werden, etwa durch Preisgleitklauseln. Käufer und Verkäufer sollten sich im Vorfeld juristisch beraten lassen, um spätere Konflikte zu vermeiden.

Immobilienverrentung – Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht

Die Immobilienverrentung bietet älteren Eigentümern die Möglichkeit, ihre Immobilie zu verkaufen und dennoch weiterhin dort wohnen zu bleiben. Dabei kann entweder das gesamte Eigentum verkauft oder nur ein Teil, je nach gewähltem Modell. Die Auszahlung erfolgt entweder als monatliche Rente oder als Einmalbetrag – häufig auch als Kombination beider Varianten.

Das lebenslange Wohnrecht wird in der Regel notariell abgesichert und ins Grundbuch eingetragen. Dadurch bleibt die Wohnsituation auch im Fall eines Eigentümerwechsels oder beim Tod des Käufers bestehen. Der Verkäufer kann das Objekt weiterhin selbst bewohnen oder – bei einem Nießbrauchrecht – sogar vermieten und daraus Mieteinnahmen erzielen.

Die Immobilienverrentung ist besonders geeignet für Menschen, deren Vermögen fast vollständig in der Immobilie gebunden ist, die aber zusätzliches Kapital für Pflege, Reisen oder Schenkungen benötigen. Sie kann auch steuerlich von Vorteil sein – je nach Modell unterliegen Rentenzahlungen anderen Regelungen als klassische Kaufpreiszahlungen. Ein Steuerberater sollte deshalb hinzugezogen werden.

Verpachtung – Einnahmen ohne Eigentumsverlust

Die Verpachtung ist eine Möglichkeit zur Verwertung einer Immobilie, bei der Eigentümer ihre Immobilie einem Dritten zur Nutzung überlassen. Diese Nutzung kann sich auf landwirtschaftliche Flächen, gewerbliche Objekte oder auch Ferienimmobilien beziehen. Im Gegenzug erhält der Eigentümer regelmäßige Pachtzahlungen, die ähnlich wie Mieteinnahmen kalkuliert werden können.

Im Gegensatz zur Vermietung besteht bei der Verpachtung in der Regel ein umfassenderes Nutzungsrecht, oft mit Bewirtschaftungspflicht. Besonders bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken gelten zudem besondere Regelungen des Landpachtrechts, etwa zur Vertragsdauer oder zur Rückgabe der Fläche.

Ein großer Vorteil für Eigentümer ist die Möglichkeit, weiterhin über das Eigentum zu verfügen – etwa im Hinblick auf Vererbung oder zukünftige Eigennutzung. Gleichzeitig ermöglicht die Pacht ein regelmäßiges Einkommen, das bei guter Ausgestaltung langfristig sicher ist. Wichtig ist jedoch, dass der Pachtvertrag eindeutig formuliert wird, insbesondere in Bezug auf Instandhaltung, Nutzungspflichten und Rückgabe.

Teilverkauf – Kapital nutzen, Eigentum behalten

Beim Teilverkauf wird ein festgelegter Anteil der Immobilie – meist zwischen 10 und 50 Prozent – an einen externen Käufer verkauft. Der Verkäufer erhält dafür einen Einmalbetrag und behält gleichzeitig das Wohnrecht. Zusätzlich zahlt er dem Käufer eine monatliche Nutzungsentschädigung für den verkauften Anteil.

Dieses Modell eignet sich vor allem für Eigentümer, die kurzfristig Kapital benötigen, etwa zur Finanzierung einer Renovierung, zur Umschuldung oder zur Unterstützung von Familienangehörigen. Die Immobilie bleibt im Besitz, kann weiterhin selbst genutzt oder auch vererbt werden. Bei Bedarf kann der verkaufte Anteil später auch zurückerworben werden – allerdings zu einem marktüblichen Preis, der höher ausfallen kann als der ursprüngliche Verkaufspreis.

Der Teilverkauf bringt auch Herausforderungen mit sich. Die vertragliche Ausgestaltung ist komplex, und die monatliche Nutzungsentschädigung kann im Laufe der Zeit zur Belastung werden. Zudem kann sich der Einfluss des Käufers auf Entscheidungen rund um die Immobilie ausweiten – etwa bei Sanierungen oder bei einem späteren Gesamtverkauf. Eine unabhängige Beratung durch Fachleute ist daher ratsam.

Crowdinvesting – gemeinschaftlich finanzieren

Crowdinvesting wird vor allem im Bereich von Neubauten, Sanierungen oder Projektentwicklungen eingesetzt. Dabei beteiligen sich viele Kleinanleger mit vergleichsweise kleinen Beträgen an der Finanzierung eines Projekts. Eigentümer oder Entwickler erhalten so Kapital, ohne eine klassische Baufinanzierung über eine Bank aufnehmen zu müssen.

Die Anleger erhalten im Gegenzug eine Rendite, deren Höhe und Laufzeit vertraglich geregelt sind. Für Eigentümer ist Crowdinvesting vor allem dann interessant, sobald andere Finanzierungsquellen schwer zugänglich sind oder wenn das Projekt eine breite Öffentlichkeit ansprechen soll.

Allerdings ist Crowdinvesting an bestimmte Plattformen und rechtliche Rahmenbedingungen gebunden. Die Projektpräsentation muss professionell erfolgen, da Anleger ein Mindestmaß an Vertrauen mitbringen müssen. Zudem bestehen Haftungsrisiken, etwa bei verspäteten Fertigstellungen oder Projektstörungen. Deshalb sollte vor dem Einstieg eine realistische Finanzplanung und juristische Prüfung erfolgen.

Verkauf mit Rückmietung (Sale-and-Lease-Back)

Dieses Modell ermöglicht es Eigentümern, ihre Immobilie zu veräußern und direkt im Anschluss zurück zu mieten. Der Käufer wird neuer Eigentümer, der Verkäufer bleibt als Mieter weiterhin im Objekt – mit einem festen Mietvertrag, meist über mehrere Jahre hinweg.

Das Modell ist besonders bei Liquiditätsengpässen sinnvoll. Der Verkäufer erhält sofort Kapital und kann es für Investitionen, Schuldentilgung oder Altersvorsorge nutzen. Gleichzeitig bleibt die gewohnte Wohn- oder Geschäftsnutzung erhalten. Vor allem Unternehmer nutzen dieses Modell, um ihre Bilanz zu entlasten, ohne operative Einschränkungen hinnehmen zu müssen.

Wichtig ist eine klare vertragliche Regelung über Mietdauer, Mietpreis und Instandhaltung. Da der Eigentumsübergang vollständig erfolgt, sollte auch geprüft werden, ob Rechte im Grundbuch (z. B. Wohnrecht oder Rückkaufoption) eingetragen werden sollten. Die langfristigen Mietzahlungen müssen realistisch kalkuliert sein – sie können im Laufe der Zeit zu einer finanziellen Belastung werden.

Ratenkauf oder Eigentumsübertragung mit Zahlungsplan

Der Ratenkauf ist eine seltenere, aber mögliche Alternative zum klassischen Immobilienverkauf. Käufer zahlen den Kaufpreis nicht auf einmal, sondern in zuvor vereinbarten Teilbeträgen – etwa monatlich über mehrere Jahre. Im Gegenzug wird entweder sofort oder schrittweise das Eigentum übertragen. Eintragungen im Grundbuch und Absicherungen wie Grundschulden oder Eigentumsvorbehalt sind dabei üblich.

Dieses Modell eignet sich für Käufer, die keine sofortige Finanzierung erhalten, dennoch bereits in der Immobilie wohnen oder mit der Renovierung beginnen möchten. Auch für Verkäufer kann es attraktiv sein, wenn sie eine langfristige Einkommensquelle suchen oder bereit sind, auf eine vollständige Auszahlung zu verzichten.

Die rechtliche Absicherung ist besonders wichtig, da Zahlungsrisiken bestehen. So sollten Rücktrittsrechte, Verzugszinsen und Sicherheiten im Vertrag genau geregelt sein. Auch der Schutz beider Seiten bei Insolvenz oder Todesfall sollte berücksichtigt werden. Eine notarielle Begleitung ist bei diesem Modell unverzichtbar.

Fazit

„Immobilien müssen nicht zwingend auf herkömmliche Weise verkauft werden“, meint Alexander von Gaisberg, Immobilienmakler in Bietigheim-Bissingen. Je nach Lebenssituation, finanziellen Zielen und der Art der Immobilie bieten sich heute viele alternative Möglichkeiten.

Diese reichen vom Mietkauf über die Verrentung bis zur Verpachtung. Jene Modelle eröffnen neue Perspektiven – für Käufer, Verkäufer und Investoren gleichermaßen. Wichtig ist, sich gut zu informieren und die passende Form der Immobilienverwertung mit fachlicher Unterstützung zu wählen, um individuelle Vorteile bestmöglich zu nutzen.

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Welche Vorteile bietet der Kauf eines Hauses?

Die Mehrzahl der Deutschen präferiert als Wohnform das frei stehende Einfamilienhaus. Zu dem Ergebnis kommt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft aus dem Jahr 2021. Familien versprechen sich vom Kauf eines Hauses mit großem Garten im Vergleich mit anderem Wohneigentum die folgenden Vorzüge:

• größeres Platzangebot als in der Mietwohnung
• Privatsphäre für jedes Familienmitglied dank eigener Zimmer
• individuelle Gestaltungsmöglichkeiten in Haus und Garten mit Platz für einen Swimmingpool.

Vorwiegend Großfamilien fällt die Suche nach passendem Wohnraum in Innen- und Großstädten schwer. Ein Haus mit großer Wohnfläche ermöglicht es jedem Familienmitglied, sich zumindest räumlich frei zu entfalten.

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Jedoch handelt es sich beim Einfamilienhaus in mehreren deutschen Städten um ein Auslaufmodell. Im Westen Deutschlands plant die Großstadt Münster, diese Wohnform aus Platz- und Umweltgründen stark einzuschränken.

Brauchen Familien in Nordrhein-Westfalen Unterstützung bei der Suche nach Wohneigentum, wenden diese sich an den Interessenverband Familie und Eigentum. Bis zum Jahr 2019 war dieser unter dem Namen Katholische Familienbewegung e. V. oder VKS Münster bekannt. Es handelt sich um einen 1953 gegründeten Verband mit über 21.000 Mitgliedsfamilien, der in folgenden Bistümern tätig ist:

• Münster
• Aachen
• Köln
• Essen
• Paderborn

Ebenfalls unterstützt der Verein Familien, die längst ein Eigenheim besitzen.

Warum erfordert bereits die Haussuche einen Blick auf die Ersparnisse?

Zum modernen Wohnen gehören viele alternative Wohnformen. Dennoch bleibt das Einfamilienhaus die Traumimmobilie der Deutschen. Um sich diesen Traum zu erfüllen, steht vor der eigentlichen Immobiliensuche der Blick auf die eigenen Finanzen im Mittelpunkt.

Streben potenzielle Käufer eines Hauses eine Baufinanzierung an, erwarten mögliche Kreditgeber einen Überblick über die bestehende Einkommenssituation. Daher ergibt es Sinn, dass potenzielle Kreditnehmer mit dem Wunsch nach einem Eigenheim frühzeitig beginnen, ein Haushaltsbuch zu führen. In diesem halten sie Einnahmen sowie Ausgaben detailliert fest. Sie zeichnen dadurch ein realistisches Bild der eigenen Finanzlage.

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Gleichzeitig hilft die regelmäßige Kontrolle der Finanzen, das vorhandene Eigenkapital für den Hauskauf zu ermitteln. Je höher diese Rücklagen ausfallen, desto geringer schätzen Kreditgeber das Ausfallrisiko des Immobilienkredits ein. Die Folge: Kreditnehmer können von einem besseren Sollzins und insgesamt niedrigeren Kreditkonditionen profitieren.

Zum Eigenkapital gehören neben Barvermögen und den Ersparnissen auf dem Konto:

• abgezahlte Baugrundstücke
• Lebensversicherungen
• Wertpapiere und Aktien

Beim Hauskauf empfiehlt es sich, 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital aufzubringen.

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Bekommen Familien beim Hauskauf staatliche Unterstützung?

Im Jahr 2022 lief das Baukindergeld aus. Dennoch bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, Familien und Alleinerziehenden mit Kindern weiterhin zinsgünstige Kredite an. Das geschieht im Rahmen des Programms „Wohneigentum für Familien“. Diese Art der Förderung bezieht sich ausschließlich auf neu gebaute Immobilien mit einem geringen CO₂-Abdruck.

Seit dem 16. Oktober 2023 profitieren Familien beim Kreditförderprogramm von höheren Einkommensgrenzen und Kreditbeträgen. Mit einem Kind liegt die Einkommensgrenze für die Kreditbewilligung bei 90.000 €. Bei einem mehrköpfigen Haushalt steigt sie für jedes weitere um zusätzliche 10.000 € an.

Wie die bewilligte Kredithöhe bei dem KfW-Kredit ausfällt, hängt von mehreren Faktoren ab:

• der Anzahl der im Haushalt lebenden Kinder
• die nachhaltige Gestaltung des Hauses
• den Einfluss der Immobilie auf das Klima

Hinweis: Die Konditionen für Häuser mit einer qualifizierten Nachhaltigkeitszertifizierung fallen tendenziell besser aus als bei weniger nachhaltigen Immobilien.

Die Kredithöchstbeträge beim Kreditförderprogramm der KfW liegen zwischen 170.000 und 270.000 €. Bevor Familien einen Antrag stellen, informieren sie sich über die Kreditbedingungen. Förderfähig sind sie, wenn:

• sie zum Zeitpunkt der Antragsstellung kein Wohneigentum besitzen
• im Haushalt ein leibliches oder angenommenes Kind unter 18 Jahren lebt
• sie bislang keine anderen Förderprogramme des Bundes in Anspruch genommen haben

Sofern eine Familie bereits eine Förderung durch das Baukindergeld erhielt, disqualifiziert sie sich für das neue KfW-Kreditförderprogramm.

Worauf achten bei der Suche nach einem Haus zum Kauf?

Ob zukünftige Hausbesitzer planen, eine Bestandsimmobilie zu kaufen oder ein neues Fertighaus zu bauen – die Lage gehört zu den wichtigen Auswahlkriterien. Für Familien mit Kindern empfiehlt sich der Hauskauf dort, wo sich in der Nähe öffentliche Einrichtungen und Läden des täglichen Bedarfs befinden:

• Kindergarten
• Schule
• Geschäfte für Lebensmittel

Durch eine gute Infrastruktur sowie günstige Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr ergeben sich Vorteile. Beides erleichtert es Eltern, den Nachwuchs schnell und unkompliziert in die Schule, zum Sport oder zu Freunden zu bringen.

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Neben der Lage spielen beim Hauskauf das Alter, der Zustand und die Größe der Immobilie eine Rolle. Speziell im Altbau können die Energiekosten aufgrund fehlender Dämmung höher ausfallen als in Neubauten. Befindet sich das vermeintliche Traumhaus in einem schlechten Zustand, drohen zusätzliche Renovierungs- und Sanierungskosten.

Ein wesentliches Auswahlkriterium beim Hauskauf stellt der zur Verfügung stehende Platz dar. Durchschnittlich betrug im Jahr 2022 die Pro-Kopf-Wohnfläche in einem Vierpersonenhaushalt laut dem Statistischen Bundesamt rund 30 Quadratmeter. Gelten diese als wünschenswerter Standard, empfiehlt sich für 4 Menschen eine Mindestwohnfläche von 120 Quadratmetern.

Fazit

Planen Familien einen Hauskauf, verschaffen sie sich vor der Immobiliensuche einen Überblick über ihre Finanzen. Erst im Anschluss ergibt es Sinn, sich nach infrage kommenden Immobilien umzusehen. Sticht den potenziellen Käufern ein Haus ins Auge, gleichen sie dessen Zustand und Platzangebot mit den individuellen Bedürfnissen an ihr Wohneigentum ab.

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