Wohnungsübergabe – das gibts zu beachten & Tipps

Die Wohnungsübergabe findet meist an dem Tag statt, an der Mietvertrag endet. Achtung bei der gesetzlichen Kündigungsfrist. Sie beträgt drei Monate. Wer am 1. April die Wohnung kündigt, übergibt sie folglich am 1. Juli.

Passt es Mieter und Vermieter an diesem Tag nicht, bestimmen sie gemeinsam einen anderen Termin.

Allgemeine Tipps für die Wohnungsübergabe

Eine Wohnung zu übergeben klingt zunächst kompliziert. Schließlich kommen viele Fragen auf die Noch-Bewohner zu:

• Wann findet die Wohnungsübergabe genau statt?
• Für welche Schönheitsreparaturen sind sie vor dem Auszug verantwortlich?
• Was bedeutet besenrein und was droht dem, der die Wohnung schmutzig hinterlässt?

Ebenso fragen sich viele, ob die persönliche Wohnungsübergabe verpflichtend ist. Die Antwort lautet: nein. Es besteht zwar keine gesetzliche Pflicht, jedoch birgt es ein hohes Streitpotenzial, wenn Mieter die Schlüssel dem Vermieter in den Briefkasten werfen.

Vertrag und Übergabeprotokoll prüfen

Der erste Schritt bei einer bevorstehenden Wohnungsübergabe ist ein Blick in den Mietvertrag. Er verrät, wie Mieter die Wohnung nach ihrem Auszug zu hinterlassen haben.

Oft steht darin die Kleinreparaturklausel. Sie verpflichtet die Mieter dazu, kleine Schäden – insbesondere an häufig genutzten Teilen der Wohnung – bis zu einem bestimmten Betrag im Jahr selbst zu beheben. Ebenso können notwendige Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vereinbart sein.

Ein Blick ins Übergabeprotokoll vom Einzug zeigt den ursprünglichen Zustand der Wohnung. In diesen sollten die Mieter sie zurückversetzen, sofern keine andere Regelung mit dem Vermieter besteht.

Renovierung und Reparaturen

Vor der Wohnungsübergabe übernehmen Mieter kleine Reparaturen, sofern sie für die Schäden selbst verantwortlich sind. Dazu gehört etwa das Verschließen von Dübellöchern.

Weitere Schönheitsreparaturen stehen oft auf der To-do-Liste:

• Wände und Decken weißen,
• Heizkörper streichen,
• Fußböden streichen oder lackieren.

Die Schönheitsreparaturen bringen die Wohnung wieder in den Zustand, in dem Mieter sie erhielten.

Wohnung gründlich reinigen

Reicht einmal Durchfegen aus, um eine Wohnung besenrein an den Vermieter zu übergeben? Ja und nein. Der Begriff meint die Beseitigung grober Verschmutzungen. Neben Schmutz und Staub auf dem Boden gehören dazu jedoch auch:

• Schmutzflecke an der Wand oder an den Fenstern
• Kalkablagerungen im Badezimmer
• Essensreste in der Küche
• Staub in den Fasern des Teppichbodens

Wer die Reinigung der Wohnung vergisst oder bewusst unterlässt, riskiert, einen Teil seiner Mietkaution zu verlieren.

Zählerstände ablesen

Während der Wohnungsübergabe lesen Mieter und Vermieter die Zählerstände von Strom, Gas und Wasser ab. Sinnvoll ist es, diese übersichtlich zu notieren. Schließlich basiert auf den abgelesenen Werten die letzte Nebenkostenabrechnung.

Übergabeprotokoll anfertigen

Den Zustand der Wohnung sowie die abgelesenen Zählerstände vermerken Mieter und Vermieter im Übergabeprotokoll. In diesem stehen:

• Name und Kontaktdaten von Mieter und Vermieter,
• Name und Kontaktdaten potenzieller Zeugen,
• Adresse der Wohnung,
• Datum und Uhrzeit der Wohnungsübergabe,
• Beschreibung möglicher Mängel und Schäden,
• Zählerstände für die Nebenkostenabrechnung.

Ebenso gehört das Datum der Schlüsselübergabe – mit Art und Anzahl der übergebenen Schlüssel – ins Übergabeprotokoll.

Stimmen Mieter und Vermieter mit den Angaben im Übergabeprotokoll überein, unterschreiben beide. Eine Unterschriftenpflicht existiert jedoch nicht.

Schlüssel übergeben

Bei der Wohnungsübergabe bringen Mieter alle Schlüssel mit, die zur Wohnung gehören. Der Vermieter erhält neben dem Wohnungs- und dem Ersatzschlüssel:

• den Schlüssel für die Haustür,
• den Kellerschlüssel
• und den Briefkastenschlüssel.

Gibt es von diesen ebenfalls Ersatzschlüssel, händigen Mieter ebenfalls diese aus.

Kaution & Abrechnung

Mit der Schlüsselübergabe endet das Mietverhältnis offiziell. Spätestens drei bis sechs Monate nach diesem Zeitpunkt erstellt der Vermieter die letzte Abrechnung.

In dieser stehen die noch bis zum Auszug entstandenen Nebenkosten. Ebenso rechnet der Vermieter über die Kaution ab. Existieren in der Wohnung keine Mängel oder Schäden, steht die Mietkaution dem Mieter in voller Höhe zu. Zudem erhält er die darauf angefallenen Zinsen.

Der Vermieter hält die Kaution allerdings teilweise oder komplett zurück, falls:

• Mieter die durch sie verursachte Schäden nicht beseitigen,
• bei der Wohnungsübergabe gefundene Mängel den Wohnungswert beeinträchtigen
• oder Mieter die Wohnung nicht besenrein hinterlassen.

Ein weiterer Grund, warum ein Teil der Mietkaution beim Vermieter verbleibt: Die Nebenkostenabrechnung lässt auf sich warten. Ist sie ein halbes Jahr nach Auszug der Mieter noch nicht da? Der Vermieter rechnet jedoch mit einer Nachzahlung? Dann behält er einen angemessenen Teil der Kaution ein.

Optional: Zeugen mitnehmen

Mangelt es bei Mieter und Vermieter an gegenseitigem Vertrauen? Dann empfiehlt sich ein neutraler Zeuge bei der Wohnungsübergabe. Er verhindert, dass Vermieter unberechtigte Ansprüche an die ehemaligen Mieter stellen – etwa durch Schäden, die erst später in der Wohnung auftauchen.

Fazit

Mit der Wohnungsübergabe und der anschließenden Übergabe der Schlüssel endet offiziell das Mietverhältnis. Bevor Mieter ihre Wohnung an den Vermieter zurückgeben, bringen sie notwendige Schönheitsreparaturen und eine gründliche Reinigung hinter sich.

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Gerade wenn die Bewohner selbst im Urlaub sind, kann dieses Szenario schnell teuer werden und mit einigen tausend oder sogar zehntausend Euro die Haushaltskasse belasten.

Wer sollte den Hausrat absichern?

Um gegen genau diese Schadensfälle im Alltag gewappnet zu sein, lohnt für jeden Wohnungs- oder Hausbesitzer der Abschluss einer Hausratversicherung. Selbst Mieter sollten über die Unterschrift einer entsprechenden Police nachdenken – schließlich ist ein Heizungsrohr im Winterurlaub schneller geplatzt, als man denkt.

Oder was, wenn die Einbauküche der Mietwohnung den einen oder anderen Kocheinsatz des Ehemanns nicht unbeschadet übersteht? Auch hier steht die Hausratsversicherung dem Mieter zur Seite. Zudem bietet die Hausratversicherung noch einen weiteren Vorteil: Dank Außenversicherung bleibt auch der Filius während des Studiums in den eigenen vier Wänden geschützt.

Sicherheit zum kleinen Preis

Neben der Tatsache, dass in nicht wenigen Haushalten die Hausratversicherung fehlt, sparen viele Versicherte am falschen Ende – nämlich bei den Leistungen. Wer sich für eine Hausratversicherung interessiert, sollte nicht nur die monatlichen Kosten im Auge behalten, sondern auch die Leistungen. Schließlich unterscheiden sich die Anbieter zum Teil deutlich. Und was bei einigen Versicherern zur Standardvariante in ihren Verträgen gehört, ist für andere nur als teure Zusatzoption zu haben.

Grundsätzlich sollte man daher immer vor der Unterschrift die eigenen Wünsche und Ansprüche den tatsächlichen Leistungen gegenüberstellen. Erst wenn alles stimmt, ist ein Vertragsabschluss empfehlenswert.

Welche Schadensfälle gehören zur Hausrat?

Eine Frage, die jeden Versicherten immer wieder beschäftigt: „Ist meine Wohnungseinrichtung angemessen versichert?“. Wer Möbel, Teppich und Familien-PC gegen Schäden in den eigenen vier Wänden absichern will, ist mit einer Hausratversicherung in jedem Fall gut beraten.

Einer der großen Vorteile dieser Versicherungspolice ist der weite Geltungsbereich. Neben den eigenen vier Wänden gehören in den Vertrag unter anderem auch selbstgenutzte Garagen oder Kellerräume.

Versicherte Schäden und Leistungseinschränkungen

Grundsätzlich kommt die Hausratversicherung für alle Schäden auf, die mit Brand, Blitzschlag oder Explosionen in Verbindung stehen – allerdings nur solange, wie kein Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit nachgewiesen werden kann.

Wer etwa Militaria-Objekte wie Fundmunition in den eigenen vier Wänden lagert oder im Hobbykeller mit Sprengstoffen experimentiert, wird im Schadensfall leer ausgehen. Weiterhin gehört auch ausgelaufenes Leitungswasser sowie der Schaden durch Sturm (ab Windstärke acht) und Hagel in den Leistungskatalog der Hausratversicherung. Einschränkungen unterliegt die Hausratversicherung aber dann, wenn ein Schaden durch Reinigungswasser, Wasser aus Berieselungsanlagen oder Grund- sowie Hochwasser und Niederschlag entstanden ist. Dagegen liegt ein Schadensfall für die Hausratversicherung vor, wenn Wärmepumpenanlagen oder Solarheizungen für die eine oder andere „Überschwemmung“ sorgen.

Bleibt noch die letzte große Schadensgruppe offen: Diebstahl, Vandalismus und Raub. In diesem Fall ist Taschendiebstahl zwar ausgeschlossen (gleiches gilt für verschwundenen Hausrat bei offenen Fenstern und Türen). Sofern sich aber die Langfinger mit Gewalt Zutritt zu den eigenen vier Wänden beschafft haben, greift die Hausratversicherung auch hier.

Versicherte Gegenstände

Zu den versicherten Gegenständen gehören sämtliche Dinge, welche dem beweglichen Hausrat angehören. Neben Einrichtungsgegenständen wie Möbel und Teppiche gehören dazu auch Gebrauchsgegenstände, etwa Waschmaschinen, Unterhaltungselektronik oder Geschirr, sowie Verbrauchssachen.

Weiterhin schließt die Hausratversicherung auch Arbeitsgeräte, welche teilweise beruflich genutzt werden (Laptop und Werkzeuge), und andere Gegenstände mit ein, zu denen Fahrräder, Autozubehör oder Ähnliches gehören können. Ausgeschlossen werden dagegen Handelswaren und Gegenstände Dritter, die sich in der Wohnung befinden – sofern es sich dabei um die Sachen eines Untermieters handelt.

Ergänzend übernimmt die Versicherung auch Leistungen für Einbaugegenstände (fest mit dem Haus verbunden) und Wertsachen. Letztere werden aber nur in begrenztem Umfang mitversichert – hier sind die Versicherungs- und Tarifbedingungen ausschlaggebend.

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Wertermittlung und Beitragsberechnung in der Hausratversicherung

Im Rahmen der Hausratversicherung ist natürlich eine Frage von entscheidender Bedeutung. Wie gestaltet sich vor Vertragsbeginn die Wertermittlung? Schließlich hängt die Höhe der Versicherungssumme davon ab, welche Gegenstände sich in einem Haushalt befinden. Grundsätzlich sind an dieser Stelle zwei Varianten denkbar. Einmal die genaue Wertermittlung und auf der anderen Seite eine Methode, welcher die Grundfläche der Wohnung bzw. des Hauses zugrunde liegt.

Im ersten Fall ist das Vorgehen „relativ“ einfach – der Versicherungsnehmer bestimmt anhand der vorliegenden Belege den Wert des Hausrates. Allerdings muss beim Kauf neuer und teurerer Möbel oder Gebrauchsgegenstände auch die Versicherungssumme angepasst werden. Im zweiten Fall wird dagegen eine festgelegte Summe auf die Zahl der Quadratmeter angewandt. Aus dieser einfachen Berechnung ergibt sich anschließend die Versicherungssumme.

Unterversicherung

Im Zusammenhang mit der Hausratversicherung tauchen immer wieder die Begriffe der Unterversicherung und Überversicherung auf. Letzteres tritt ein, wenn ein Versicherungsnehmer zwar in einer Wohnung mit großer Grundfläche lebt, aber nur wenig teure Einrichtungsgegenstände besitzt. Wesentlich schwerwiegender kann sich aber die Unterversicherung auswirken. In diesem Fall ist der reale Versicherungswert höher als die vertraglich vereinbarte Versicherungssumme, was sich in der Schadensregulierung bemerkbar macht.

In einem solchen Fall werden Schäden durch die Hausratversicherung nur anteilig ersetzt. Vermieden werden kann diese Situation durch die Festsetzung der Versicherungssumme über die Wohnfläche und den Verzicht auf die Einrede wegen Unterversicherung.

Beitragsberechnung

Über die Höhe der Beiträge zur Hausratversicherung entscheiden mehrere Faktoren. Auf der einen Seite steht hier natürlich die Höhe der Versicherungssumme. Je werthaltiger der Hausrat, umso höher der Beitrag. Gleichzeitig fließt in die Beitragsberechnung auch die Wohnlage ein – vor dem Hintergrund des Einbruchsrisikos. Ein weiterer Faktor, der sich auf die Höhe der Beiträge auswirkt, betrifft das Gebäude selbst. Bestimmte Bauweisen können ein erhöhtes Risiko in sich bergen, was etwa die Gefahr von Bränden betrifft.

Ablauf der Schadensregulierung

Im Rahmen einer Hausratversicherung ist es natürlich interessant, wie sich die Abwicklung der Schadensregulierung gestaltet. Grundlage des Vorgehens im Schadensfall bilden die entsprechenden Vertragsklauseln, welche unter dem Begriff der Obliegenheiten im Schadensfall zusammengefasst werden. Neben einer umgehenden Meldung an die Versicherung über den Eintritt eines Schadens muss jeder Versicherte aber bereits im Vorfeld wichtige Regeln beachten.

Grundsätzlich verlangen die Versicherer ein Verhalten, welches den Eintritt von Schäden am Hausrat verhindern soll. Dazu gehört unter anderem ein Beheizen der Wohnräume, um Wasserschäden zu vermeiden. Um im Ernstfall die Schadensregulierung vereinfachen zu können, sollten Belege über den Wert des Hausrates immer aufbewahrt werden.

Obliegenheiten des Versicherten im Schadensfall

Tritt ein Schadensfall ein, so muss die Versicherung umgehend darüber in Kenntnis gesetzt werden. Gleichzeitig hat der Versicherte aber auch für eine Minderung des Schadens zu sorgen.

Im Fall eines geplatzten Wasserrohres wäre hier zum Beispiel die zentrale Wasserversorgung zu unterbrechen und unversehrtes Mobiliar zu sichern. Gleichzeitig verpflichtet sich der Versicherungsnehmer, die entsprechenden Anweisungen der Versicherung zur Schadensminderung zu beachten.

Liegt ein Einbruchsdiebstahl vor, ist zusätzlich auch die Polizei zu verständigen und eine Aufstellung der entwendeten Gegenstände anzufertigen. Gleichzeitig darf das Schadensbild erst dann verändert werden, wenn es durch die Hausratversicherung freigegeben wurde (sofern Veränderungen unumgänglich sind, ist der Schaden ausreichend zu dokumentieren).

Wertgegenstände

Wie bereits angesprochen gelten für Wertgegenstände in der Hausratversicherung besondere Regeln. Sofern durch einen Einbruchsdiebstahl Kreditkarten entwendet werden, müssen diese unverzüglich gesperrt werden – andernfalls kommt die Versicherung für Folgeschäden nicht auf.

Gehen dagegen Bargeld, Wertpapiere oder Urkunden sowie Schmuck, Edelmetalle und Edelsteine oder andere Wertgegenstände verloren, wird deren Wert nur bis zu einer gewissen Obergrenze ersetzt. Zwischen den einzelnen Versicherungen kann dieser Betrag variieren. Als Richtwert können folgende Angaben dienen: Bargeld bis 1.500 Euro, Wertpapiere/Urkunden bis 3.000 Euro sowie Schmuck und Sonstiges bis 25.000 Euro.

Welche Erweiterungen einer Hausratversicherung sind möglich und sinnvoll?

Sie haben nun einen ersten Überblick erhalten, welche Gegenstände und Risiken in einer Hausratversicherung eingeschlossen sind und welche nicht. Grundsätzlich besteht bei jeder Hausratversicherung die Möglichkeit, einige der oben genannten Schäden und Risiken gegen Aufpreis mit in die Versicherungspolice aufzunehmen. Welche das sind und ob die Aufnahme des jeweiligen Risikos Sinn macht, darüber möchten wir Sie im Folgenden informieren.

In vielen Fällen sinnvoll ist der Abschluss einer Zusatzklausel für die so genannten „erweiterten Elementarschäden“. Dazu gehören beispielsweise Erdbeben, Lawinen, Vulkanausbrüche und Überschwemmungen. Wie hoch die zusätzlichen Kosten für die Implementierung der erweiterten Elementarschäden ausfallen, hängt auch davon ab, wo sich das zu versichernde Gebäude befindet. Naturgemäß werden die Beiträge höher ausfallen, wenn Sie beispielsweise im Gebirge wohnen, wo jeden Winter mit dem Abgang von Lawinen zu rechnen ist.

Grundsätzlich ist es möglich, für die erweiterten Elementarschäden eine Selbstbeteiligung zu vereinbaren. Diese kann entweder in einem absoluten Betrag angegeben, oder als Prozentsatz in Abhängigkeit zur entstandenen Schadenshöhe festgelegt werden.

Sie erinnern sich noch an das Beispiel mit dem Blitzeinschlag ins Hausdach? Auch für diesen Fall können Sie Ihre Hausratversicherung entsprechend erweitern. Bei vielen Versicherern nennt sich dies „erweiterter Schutz gegen Überspannungsschäden“. Dabei übernimmt die Versicherung auch dann die Schäden am Inventar, wenn der Blitz in eine nicht versicherte Sache eingeschlagen ist – also z. B. das Hausdach. Da die Gefahr und damit auch die Anzahl der Blitzschäden in Deutschland stetig steigt, ist Hausbesitzern eine solche Erweiterung dringend empfohlen.

Fahrräder können mittels einer speziellen Zusatzklausel auch dann in der Hausratversicherung integriert sein, wenn diese nicht im Haus oder einem Nebengebäude abgestellt sind. Wenn Sie also den erweiterten Versicherungsschutz in Bezug auf Ihr Fahrrad abschließen, bekommen Sie beim Diebstahl des Rades den Wert von der Versicherung ersetzt, auch wenn Sie mit diesem gerade im Straßenverkehr unterwegs waren. Voraussetzung dafür ist allerdings in den meisten Fällen, dass Sie das Fahrrad bestmöglich gegen Diebstahl gesichert haben.

Wertsachen sind generell nur bis zu einer bestimmten Höhe im Standardschutz der Hausratversicherung eingeschlossen. Befinden sich in Ihrem Haushalt höhere Werte, müssen Sie auch dafür eine entsprechende Erweiterung des Versicherungsschutzes beantragen.

Gartenmöbel und Gartengeräte, die sich nicht in einem fest verschlossenen Raum im- beziehungsweise am Haus befinden, müssen bei vielen Versicherungsgesellschaften ebenfalls separat mitversichert werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich die entsprechenden Geräte oder Möbel nicht auf dem Grundstück befinden, auf dem der im Vertrag angegebene Versicherungsort liegt. Das könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie Gartenmöbel oder Gartengeräte mit in Ihren Schrebergarten nehmen.

Wenn Sie Einrichtungsgegenstände besitzen, die durch ihre individuelle Beschaffenheit einen Schaden auslösen können (beispielsweise Aquarien, Wasserbetten etc.), müssen Sie diese Schäden bei den meisten Versicherern ebenfalls im Rahmen einer Zusatzvereinbarung in die Hausratversicherung integrieren.

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Hausratversicherung und Kinder

Gerade wenn der Nachwuchs in den Kreis der Erwachsenen tritt und eine Ausbildung fernab der elterlichen Wohnung aufnimmt, wächst natürlich die Sorge um deren Hausrat. An dieser Stelle ist unter bestimmten Bedingungen kein eigenständiger Versicherungsvertrag notwendig, da in der Hausratversicherung zwischen dem originären Versicherungsort und der Außenversicherung unterschieden wird. Letztere dehnt den Wirkungskreis der Hausratversicherung aus und schließt auch die Urlaubsreise ein, auf welche einzelne Gegenstände des Hausrates mitgenommen werden.

Einen besonderen Vorteil hat die Außenversicherung für alle Begünstigten – im Fall eines Raubüberfalls mit Androhung körperlicher Gewalt greift ebenfalls dieser besondere Bestandteil der Hausratversicherung.

Die Außenversicherung

Vor dem Hintergrund, dass die Hausratversicherung nicht nur den Versicherungsnehmer als solches berücksichtigt, sondern die gesamte häusliche Gemeinschaft (außer zur Untermiete in der Wohnung lebende Personen) in ihre Leistungen mit einschließt, kann auch der Nachwuchs von der elterlichen Hausratversicherung profitieren. Voraussetzung ist allerdings, dass die Kinder noch keinen eigenen Haushalt gegründet haben und sich zum Zweck einer Ausbildung (Lehre oder Studium) sowie der Ableistung von Wehr- und Zivildienst außerhalb der Wohnung aufhalten. Damit wird der Laptop oder das Fahrrad automatisch mitversichert – ohne dass finanzielle Belastungen in Form einer neuen Hausratversicherung drohen.

Einschränkungen der Außenversicherung

Allerdings kommt eine Außenversicherung in den meisten Fällen nicht in Höhe der vollen Versicherungssumme auf. Liest man die Vertragsbedingungen aufmerksam, so taucht im „Kleingedruckten“ eine prozentual oder nach dem Betrag festgeschriebene Obergrenze für die Schadensregulierung der Außenversicherung auf.

Je nach Versicherer kann dieser Maximalbetrag variieren. Während einige Unternehmen lediglich zehn Prozent der vereinbarten Versicherungssumme abdecken, orientiert sich die Höhe der Außenversicherung bei anderen Versicherern an der Wohnfläche des Versicherungsnehmers (zum Beispiel 100 Euro pro Quadratmeter für die Außenversicherung).

Mit zusätzlichen Einschränkungen muss im Rahmen der Außenversicherung auch bei Schmuck, Bargeld und anderen Wertgegenständen gerechnet werden.

Tipps zum Wechsel der Hausratversicherung

Die Hausratversicherung gehört zweifellos zu den wichtigsten Vorsorgeinstrumenten, um sich gegen finanzielle Risiken in den eigenen vier Wänden abzusichern. Allerdings bleibt auch hier die Situation nicht aus, dass die Zufriedenheit mit der bisherigen Versicherung schwindet, möglicherweise durch mangelnden Service oder eine unangemessene Schadensregulierung. Wer sich in dieser Situation nach einer neuen Hausratversicherung umsieht, sollte daher einige Tipps berücksichtigen, um am Ende nicht wieder eine böse Überraschung zu erleben.

Zusätzliche Schäden mitversichern

Betrachtet man den Grundschutz der Hausratversicherung, sind einige Schäden ausgeschlossen, die aber trotz allem im Alltag immer wieder auftreten. Ein einfaches Beispiel betrifft Überspannungsschäden, die leider bei Gewittern immer wieder an der Tagesordnung sind. Versicherer bieten hier häufig die Möglichkeit, den Versicherungsumfang ihrer Hausratversicherung zu erweitern.

Vor der Unterschrift lohnt sich daher immer ein Blick auf diese Zusatzoptionen. Generell gilt aber auch hier: Keinen Vertrag ungesehen unterschreiben. Nicht selten verbergen sich hier Leistungsausschlüsse, die manchen Anbieter bei den Zusatzoptionen disqualifizieren. Besonders vorteilhaft erweisen sich im Gegenzug Versicherer, die von Haus aus einige Optionen als Boni auf den Vertrag legen.

Die gute Versicherung kann mehr

Wer sich für den Wechsel der Hausratversicherung interessiert, sollte sich nicht nur von der Höhe seiner monatlichen Beiträge leiten lassen. Schließlich entsteht der optimale Versicherungsschutz erst dank hochwertiger Leistungen. So lohnt sich etwa ein Blick auf die Leistungseinschränkungen bezüglich Bargeld, Schmuck und sonstiger Wertgegenstände. Ein weiterer Pluspunkt mancher Versicherungen: Sie übernehmen im Schadensfall die Übernachtung in einem Hotel – in einigen Fällen sogar für bis zu mehr als 100 Tage. Gerade für Freiberufler oder Selbständige dürfte die Tatsache interessant sein, dass in verschiedenen Verträgen zur Hausratversicherung auch die gewerblich genutzten Büroräume – also das Arbeitszimmer – mit in den Versicherungsschutz eingeschlossen werden.

Ein genauer Vergleich zwischen den Vertragsbedingungen zwischen den einzelnen Anbietern kann sich am Ende mehr als deutlich auszahlen.

Die besten Tipps & Tricks

Die wichtigsten Punkte bei der Auswahl einer Hausratversicherung:

• Vergleichen Sie unbedingt Hausratversicherungen: Super Schutz für wenig Geld!
• Versicherungssumme realistisch berechnen – und regelmäßig checken, ob die Versicherungssumme und der Wert Ihres Inventars noch gleich hoch ist!
• Super Sache und extra bequem: Pauschaltarife mit Unterversicherungsverzicht und Policen, mit Verzicht auf den Einwand der groben Fahrlässigkeit!

Vergleichen Sie Ihre Hausratversicherung – es lohnt sich! Drei von vier deutschen Haushalten haben ihren Hausrat abgesichert. Dass das absolut die richtige Entscheidung ist, geht auch aus einer Studie der Stiftung Warentest hervor. Für den größten Teil der Bevölkerung ist es unbedingt angebracht, eine solche Versicherung abzuschließen. Wenn Ihr Wohnungsinventar gestohlen wird oder durch Vandalismus, Wasser, Feuer oder Blitzschlag beschädigt wird, zahlt die Hausratversicherung entweder den Neuwert oder die Reparatur. Mit der Hausratversicherung sind alle beweglichen Dinge in Haus oder Wohnung abgesichert. Auch geliehene Gegenstände, Geräte und sogar Kleintiere sind ebenfalls geschützt. Gegen eine zusätzliche Gebühr übernehmen viele Hausratversicherungen auch den Schutz für Fahrräder, die außerhalb der Wohnung benutzt werden oder für Ihre Gartenausstattung. Ein weiterer Vorteil: Sogar am Ferienort ist Ihr Hab und Gut bis zu einer bestimmten Grenze durch die Hausratversicherung abgedeckt. Wird Ihnen zum Beispiel ein Koffer aus dem Hotelzimmer gestohlen, zahlt das Ihre Hausratversicherung.

Hausratversicherungen vergleichen – Prämie sparen!

Nicht nur der Wert Ihrer Wohnungseinrichtung spielt eine Rolle bei der Prämie der Hausratversicherung, sondern auch Ihr Wohnort! Grundsätzlich gilt: In der Stadt ist das Einbruchrisiko enorm hoch, auf dem Land dagegen viel geringer. Deshalb ist die Hausratversicherung in der Großstadt natürlich teurer. Hier lohnt sich ein Versicherungsvergleich! Preisbeispiel: Für Ihr Wohnungsinventar, das einen Wert von 100.000 Euro hat, zahlen die Bewohner eines Einfamilienhauses in Berlin-Spandau eine Versicherungsprämie von knapp 200 Euro im Jahr bei einem preiswerten Anbieter. Den gleichen Betrag könnten Sie auf der Nordseeinsel Pellworm schon für die Hälfte absichern. Vom Wohnort unabhängig gibt es zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter extreme Preisunterschiede. Hier lohnt sich wiederum der Hausratversicherungsvergleich! In Berlin zahlt man bis zu 370 Euro Prämie, auf Pellworm bis zu 250 Euro  – also ein Preisunterschied von 150 Prozent! Wollen Sie so wenig wie möglich zahlen, benutzen Sie einen kostenlosen Tarifrechner, vergleichen Sie die Hausratversicherungen und wechseln Sie bei Bedarf Ihren Versicherer.

Versicherungssumme: Nicht Schummeln!

Sie schneiden sich ins eigene Fleisch, wenn Sie den Wert Ihres Hausrats absichtlich niedrig ansetzen, um bei der Prämie zu sparen. Achtung: Versicherungsexperten warnen: Viele Haushalte sind unterversichert. Die Folge: Auch bei Teilschäden, die innerhalb der Deckungssumme liegen, zahlt die Versicherung nur anteilig!

Dazu ein Beispiel: Der Neuwert des kompletten Hausinventars liegt bei 100.000 Euro, versichert sind aber nur 70.000 Euro. Entsteht Ihnen dann ein Schaden von 10.000 Euro, werden auch nur bis zu 7.000 Euro von der Versicherung übernommen. Ist es Ihnen zu umständlich, bei jeder Neuanschaffung die Versicherungssumme ändern zu lassen, nehmen Sie am besten eine Police mit Unterversicherungsverzicht. Der Unterversicherungsverzicht wird inzwischen von vielen Hausrat-Versicherern angeboten, wenn pro Quadratmeter Wohnfläche pauschal eine bestimmte Mindestsumme versichert wird. Richtwert: ca. 600 – 700 Euro / qm.

Bewahren Sie zu Hause wertvolle Sachen wie Schmuck, Münzsammlungen oder teure Gemälde auf, ist es wichtig, dass Sie prüfen, bis zu welchem Betrag diese Dinge ersetzt werden. Hier gelten oft besondere Sicherungsvorschriften, wie die Aufbewahrung in einem Tresor. Vorsicht: Sie dürfen Ihren Hausrat trotz Versicherung nicht grob fahrlässig gefährden, indem Sie z. B. Ihre Fenster nicht schließen oder den Herd eingeschaltet lassen, wenn Sie aus dem Haus gehen. So riskieren Sie Ihren Versicherungsschutz.

Bild: „© bht2000i/ stock.adobe.com

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Optimale Finanzierung für den Hausbau

Mit einem zinsgünstigen Baukredit legen Sie ein solides Fundament für Ihre Baufinanzierung und damit für die eigenen vier Wände. Dabei ist es unabdingbar, sich eine finanzielle Reserve offenzuhalten. Denn die Kosten für den Hausbau fallen in der Regel immer höher aus als geplant. Wir haben für Sie wertvolle Tipps und Informationen zusammengestellt, mit denen Sie Ihre Immobilienfinanzierung optimal gestalten können und darüber hinaus auf unerwartete Ereignisse beim Hausbau vorbereitet sind.

So stellen Sie Ihren Kapitalbedarf fest

Eine ehrliche und detaillierte Kalkulation des Bauvorhabens ist das Herz jeder erfolgreichen Baufinanzierung. Bevor Sie also einen Baukredit aufnehmen können, der Ihr Bauvorhaben abdeckt und zugleich finanziellen Spielraum bietet, müssen Sie Ihren Kapitalbedarf genau kennen.

Um Ihren Kapitalbedarf zu ermitteln ist es empfehlenswert, die folgenden Vorgehensweise zu beachten:

• Berechnen Sie Ihren monatlichen Spielraum
• Ermitteln Sie das zur Verfügung stehende Eigenkapital
• Bestimmen Sie den maximalen Baupreis (tatsächliche Kosten + Sicherheitsreserve)
• Schätzen Sie die tatsächlichen Kosten für das Bauprojekt ab

Sobald Sie Ihre finanzielle Situation und die Anforderungen Ihres Bauvorhabens durchkalkuliert haben, können Sie sich daran machen, den richtigen Kredit für die Baufinanzierung zu suchen.

Monatlicher Spielraum

Der erste Schritt auf dem Weg zu einer erfolgreichen Baufinanzierung ist die Berechnung des finanziellen Haushalts. Vergleichen Sie dazu Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben. So ermitteln Sie Ihre finanzielle Belastbarkeit und den maximalen Betrag, den Sie als Kredit aufnehmen können.

Als Einnahmen gelten jegliche Formen regelmäßiger Einkünfte, d. h. Nettomonatsgehälter aus festen Anstellungsverhältnissen sowie Einkünfte aus selbständigen und geringfügigen Beschäftigungen. Außerdem gehören regelmäßige Renten- oder Pensionszahlungen dazu, ferner Renditen aus Kapitalvermögen, Unterhaltszahlungen, Kindergeld und Einnahmen aus vermieteten Immobilien.

Demgegenüber stehen die monatlichen Ausgaben. Wer einen Baukredit aufnehmen will, sollte bei der Einschätzung seiner Belastbarkeit zunächst fixe Kosten ins Auge fassen wie Wohnungskosten, Unterhaltszahlungen, Beiträge für private Versicherungen und Mitgliedschaften sowie Raten für bestehende Kredite oder Bausparverträge. Aber auch Haushaltskosten, Telefon- und TV-Gebühren, Aufwendungen für Kraftfahrzeuge, für Kleidung, Mobiliar und nicht zuletzt Freizeitgestaltung spielen für die Kalkulation Ihrer Baufinanzierung eine erhebliche Rolle.

Wenn Sie über die Höhe Ihrer Lebenshaltungskosten unsicher sind, können Sie zur Not mit pauschalen Beträgen kalkulieren. In der Regel setzt man für Alleinstehende etwa 500 bis 600 Euro, für Paare ca. 800 bis 900 Euro an Lebenshaltungskosten an. Für jedes Kind kommen weitere 200 Euro hinzu.

Eigenkapital: Je höher der Anteil, desto besser

Der Baukredit ist ein wichtiger Grundpfeiler einer jeden Baufinanzierung. Eine weitere Säule, ohne die kein Bauvorhaben realisierbar wäre, ist das Eigenkapital. Darunter versteht man jedwede Form von finanziellen Mitteln, die Sie in die Baufinanzierung mit einbringen.

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Baufinanzierung?

Um einen Baukredit aufnehmen zu können, müssen Sie dem Kreditgeber nachweisen, dass Sie einen Teil der zu finanzierenden Summe aus eigener Tasche stemmen. Viele Baufinanzierer verlangen Eigenkapital in Höhe von mindestens 40 % der Gesamtkosten, anderen genügen 20 %.

Grundsätzlich gilt die Faustregel: Je mehr Eigenkapital Sie beisteuern, desto geringer ist die Kreditsumme und damit auch das Risiko für den Kreditgeber. Dieser senkt im Gegenzug den Zinssatz, und Ihr Kredit wird billiger.

Ganz so einfach ist es allerdings leider doch nicht. Zwar profitieren Sie durch höheres Eigenkapital von Zinsnachlässen, doch dürfen Sie auch die langfristige Entwicklung nicht aus den Augen verlieren. Eine Baufinanzierung erstreckt sich über mehrere Jahre, der Zinssatz wird aber nur für einen Teil dieser Zeit festgeschrieben. Da sich schlecht abschätzen lässt, wie sich der Zinsmarkt über ein paar Jahre hinweg entwickelt, kann es Ihnen passieren, dass sich Ihr Baukredit nach Ende der Zinsbindung verteuert. Für diesen Fall empfiehlt es sich, einen Teil des Eigenkapitals langfristig anzulegen. So können Sie die anfallenden Zinsen aus der Rendite Ihrer Anlage finanzieren.

Wieder anders stellt sich die Situation dar, wenn Sie Ihre Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten. In diesem Fall kann es sich aus steuerlicher Sicht rentieren, den Anteil an Eigenkapital möglichst gering zu halten.

Was zählt als Eigenkapital?

Eigenkapital kann viele Formen haben: Bares Geld oder Sparguthaben, Wertpapiere, Kapitalanlagen, Bausparguthaben oder bereits vorhandene Immobilien. Auch durch Darlehen, die nicht bei einem Kreditinstitut aufgenommen werden, können Sie den Anteil an Eigenkapital erweitern. Dieser so genannte Eigenkapitalersatz umfasst Schenkungen, Arbeitgeber- oder Verwandtendarlehen und öffentliche Fördermittel.

Eine weitere Möglichkeit, das Eigenkapital aufzustocken, besteht im Erbringen von Eigenleistungen. Als Bauherr – aber auch bei der Zusammenarbeit mit einem Bauträger – können Sie bestimmte Arbeiten am (Aus-)Bau des Gebäudes selbst vornehmen, um Kosten für Handwerkerleistungen zu sparen.

In begrenztem Umfang werden solche Einsparungen von Ihrem Baufinanzierer als Eigenkapital anerkannt. Natürlich sollten Sie die nötige Fachkompetenz und Erfahrung besitzen, um die Arbeiten sachgemäß durchzuführen. Andernfalls riskieren Sie bauliche Mängel, die die Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung massiv in die Höhe treiben können.

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Berechnung des maximalen Baupreises

Bei einer Baufinanzierung ist es nicht nur wichtig zu wissen, wie groß der eigene monatliche Finanzrahmen ist und in welcher Höhe eigenes Kapital beigesteuert werden kann. Vielmehr ist es auch entscheidend, die maximalen Ausgaben für den Hausbau zu kennen. Eine Einschätzung lässt sich anhand der Informationen vornehmen, die wir im Folgenden zusammengestellt haben.

Sobald Sie Ihren monatlichen Spielraum kennen sowie die Höhe des Eigenkapitals, das Sie in die Baufinanzierung investieren wollen, sollten Sie zunächst den Höchstbetrag berechnen, den Sie als Baukredit aufnehmen können.

Benutzen Sie dazu die folgende Formel:

Max. Baukredit = Monatlicher Spielraum * 12 Monate * 100

—————————————————–

Zinssatz & Tilgung

Indem Sie jetzt noch das verfügbare Eigenkapital zum maximalen Baukredit hinzuaddieren, erhalten Sie den Gesamtbetrag, den Sie sich im Rahmen Ihrer Baufinanzierung leisten können.

Beispielrechnung:

• Monatlicher Spielraum: 600 €
• Eigenkapital: 50.000 €
• Nominalzins: 5,0 %
• Tilgung: 1,0 %

Max. Baukredit: 50.000 € * 1200 = 120.000 €

———————

6,0 %

Finanzierbarer Höchstbetrag: 120.000 € + 50.000 € = 170.000 €

Der finanzierbare Höchstbetrag ist allerdings nicht identisch mit dem Preis, den Sie für Grundstück und Gebäude ausgeben können. Um den maximalen Baupreis zu ermitteln, müssen Sie zunächst die Kosten vom finanzierbaren Höchstbetrag abziehen, die durch die Baufinanzierung selbst entstehen:

• Wertermittlungsgebühren: 1,0 % des Baukredits
• Bauzeitzinsen: 0,25 % des restlichen Baukredits p. M.
• Grundschuldbestellung: 0,5 % des Baukredits

Da die Kosten für ein Bauvorhaben aller Erfahrung nach durch unerwartete Ereignisse immer etwas teurer ausfallen als geplant, sollten Sie für Ihre Baufinanzierung unbedingt eine Reserve einplanen. Wir empfehlen Ihnen einen Sicherheitsabschlag von mindestens 5,0 % Ihres Baukredits. So profitieren Sie von der Sicherheit einer ausreichenden Baukreditsumme und haben Ihren finanziellen Gesamtaufwand dennoch im Griff.

Nun kennen Sie zwar den Bruttopreis Ihrer Immobilie; bei einem Bauvorhaben fallen jedoch noch weitere Nebenkosten an, die Sie ebenfalls vom finanzierbaren Höchstbetrag abziehen müssen:

• Maklercourtage: 3,48 % der Objektkosten
• Notar-/Grundbuchgebühren: 1,5 % der Objektkosten
• Grunderwerbsteuer: 3,5 % der Objektkosten

Diese Gebühren werden anteilig auf die Objektkosten berechnet, auf eine Summe also, die Sie noch nicht kennen. Benutzen Sie darum einfach die folgende Formel, um die Nebenkosten abzuziehen und den maximalen Baupreis zu erhalten:

Max. Baupreis = Bruttopreis * 100

Dieser Maximalbetrag gibt an, wie viel Geld Sie für Ihr Bauvorhaben ausgeben können. Bedenken Sie, dass Sie davon auch das Grundstück finanzieren müssen. Darüber hinaus verursacht der Hausbau weitere Kosten, so genannte Baunebenkosten, die der errechnete Betrag ebenfalls abdecken muss. Hinzu kommen sonstige Aufwendungen, z. B. für den Umzug ins neue Eigenheim oder Einrichtungsgegenstände.

Beispiel:

• Finanzierbarer Höchstbetrag: 170.000 €
• Wertermittlungsgebühren: 1.700 €
• Bauzeitzinsen: 364 € (Näherungswert)
• Grundschuldbestellung: 850 €
• Sicherheitsabschlag: 8.500 €
• Bruttopreis: 158.586 €

Max. Baupreis: 158.586 * 100 / 108,48 = 146.189 €

Checkliste der Kosten beim Hausbau

Um den Umfang Ihrer Baufinanzierung einschätzen zu können, müssen Sie natürlich die Höhe der Baukosten kennen. Als Baukosten gelten sämtliche Aufwendungen, die für Bauleistungen und -materialien anfallen. Dazu zählen auch die Kosten für Baustelle und Baureinigung, Erdaushub und Abtransport. Je nach Größe und Lage der Immobilie veranschlagt man die Baukosten grob mit 230 – 270 Euro pro Kubikmeter umbauten Raums. Darüber hinaus verursacht die Errichtung eines Gebäudes einige Nebenkosten, die in ihrer Höhe häufig unterschätzt werden. Sie können bei der Baufinanzierung bis zu 20 % der Gesamtsumme ausmachen. Hinzu kommen weitere Kosten, deren Höhe je nach Bauvorhaben sehr unterschiedlich ausfällt, so etwa Kosten für Möblierung und Einrichtung sowie den Umzug ins neue Eigenheim.

Da sich die Nebenkosten zu einem beträchtlichen Betrag summieren können, empfiehlt es sich, auf jeden Fall eine finanzielle Reserve in Höhe eines halben Nettojahresgehalts für Ihre Baufinanzierung einzuplanen, mindestens jedoch 5,0 % der Baukredit Summe.

Damit Sie die finanzielle Belastung, die auf Sie zukommt, besser abschätzen können, haben wir für Sie nachfolgend eine Checkliste der Kosten zusammengestellt, mit denen Sie bei der Planung Ihrer Baufinanzierung rechnen müssen:

Grundstück

• Maklercourtage: 3,48 % der Objektkosten
• Grunderwerbsteuer: 3,5 % der Objektkosten
• Notar- und Grundbuchgebühren: 1,5 % der Objektkosten

Finanzierungskosten

• Wertermittlungsgebühren: 1,0 % des Baukredits
• Grundschuldbestellung: 0,5 % des Baukredits
• Bauzeitzinsen: 0,25 % des Baukredits p. M.

Bauvorhaben

• Gebühren für die Baugenehmigung: 0,2 % der Gesamtkosten
• Vermessungskosten und Architektenhonorare: 12 – 15 % der Gesamtkosten
• Kosten für Strom, Wasser und Entsorgung: 0,6 % der Gesamtkosten

Versicherungen

• Bauherrenhaftpflichtversicherung: 0,05 % der Gesamtkosten
• Bauwesenversicherung: 0,14 % der Gesamtkosten

Zusätzliche Kosten

• Kosten für Umzug und Einrichtung: nach Bedarf

Beachtenswerte Punkte bei der Baufinanzierung

Die Zahl der Kostenfaktoren beim Hausbau ist sehr umfangreich. Folglich hängt auch der Preis einer Baufinanzierung von verschiedenen Faktoren ab. Neben dem Zinssatz, der stets der erste Indikator für ein günstiges Angebot ist, spielen auch die übrigen Konditionen bei einem Baukredit eine Rolle.

Indem Sie Ihre Baufinanzierung von Anfang an gründlich planen, können Sie nicht nur den finanziellen Aufwand besser einschätzen, sondern Ihre gesamte Baufinanzierung durch geschickte Auswahl der richtigen Konditionen sogar noch optimieren.

Wir verraten Ihnen in wenigen Schritten, wie Sie durch die Wahl der richtigen Zinsbindung, durch Sondertilgungen und eine clevere Anschlussfinanzierung das Beste aus Ihrem Baukredit herausholen:

• Informieren Sie sich über die Finanzierungsarten
• Wählen Sie eine passende Zinsbindung
• Sichern Sie Ihren Baukredit durch eine Beleihung
• Nutzen die Möglichkeit einer Sondertilgung
• Prüfen Sie eine mögliche Umschuldung
• Planen Sie Ihre Anschlussfinanzierung

Natürlich können auch unvorhersehbare Ereignisse die Kosten einer Baufinanzierung in die Höhe treiben, etwa Verzögerungen bei der Lieferung von Baustoffen oder die mangelhafte Ausführung handwerklicher Arbeiten. Planen Sie bei Ihrer Baufinanzierung deshalb unbedingt eine ausreichende finanzielle Reserve ein. Denn das Risiko einer Verteuerung durch ungewollte Zwischenfälle nimmt nicht dadurch ab, dass Sie an Ihrem Kredit sparen.

Bausparen

Bausparen ist in Deutschland klassischerweise die beliebteste Form der Eigentumsfinanzierung. Vor allem durch die staatlichen Förderungen ist Bausparen für jeden zukünftigen Wohnungseigentümer oder Bauherren bestens geeignet. Hinzu kommt, dass ein Bauspar-Darlehen sehr günstig verzinst ist und die Zinsen während der gesamten Zeit gleich bleiben. Das bedeutet Planungssicherheit und Sparvorteile. Dabei ist die dem Bausparen zu Grunde liegende Idee denkbar einfach: Viele Sparer zusammen entlasten den Einzelnen und verkürzen die Frist, in der man ein Bauspardarlehen erhalten kann.

Der Bausparvertrag

Jeder Sparer schließt mit einer Bausparkasse einen Bausparvertrag ab, in dem die Bausparsumme und die Verzinsung für das spätere Bauspardarlehen festgehalten werden. Darüber ergeben sich auch die monatlichen Sparraten, die langsam das Mindestguthaben ergeben. Wir erläutern Ihnen die Besonderheiten und die einzelnen Schritte in einem Bausparvertrag.

Ein Bausparvertrag ist im Prinzip ein Vertrag zwischen Sparer und Bausparkasse über die langfristige Finanzierung einer Immobilie. Dabei wird die im Vertrag festgelegte Bauspar-Summe zu einem fixen Prozentsatz über monatliche Beiträge angespart. Ein Bausparvertrag ist wie eine Art von Tauschgeschäft: Um einen Anspruch auf ein Bauspar-Darlehen zu erhalten, muss der Sparer einen Teil der Summe, die sich aus dem Spar- sowie dem Kredit-Anteil zusammensetzt, ansparen. Das Guthaben, über das er in der Sparphase verfügt, muss er im Gegenzug zu seinem Darlehensanspruch anderen Bausparern als niedrig verzinste Baufinanzierung bereitstellen.

Vorteile Bausparen

Durch das über die Jahre angesparte Eigenkapital ist die Belastung für den zukünftigen Bauherren oder Wohnungskäufer überschaubar. Außerdem kann sich der Bausparer mit dem vertraglich festgelegten Darlehens-Zinssatz von den Zinsentwicklungen auf den Kapitalmärkten unabhängig machen. Dies ist ein entscheidender Vorteil vom Bausparen. Der Zinssatz für das Bausparen bestimmt generell auch den Zins für das Baudarlehen; meist liegt der Unterschied bei etwa zwei Prozent.

Begrenzung der Bausparsumme

Ein zukünftiger Bauherr oder Immobilienkäufer wird im Normalfall neben dem Bauspar-Darlehen noch andere Kredite zur Finanzierung zum Einsatz bringen. Dabei sollte man beachten, dass die monatliche Belastung durch ein Bauspardarlehen aufgrund der hohen Tilgungsrate nicht unterschätzt werden sollte. Dadurch werden auch die finanziellen Mittel der weiteren Kredite beschränkt und es ergibt sich eine Grenze für den gewünschten Bausparbetrag.

Wichtig zu wissen: Geförderte Bausparverträge müssen nach der Auszahlung innerhalb einer Frist für „wohnungswirtschaftliche Zwecke“ genutzt werden. Ist dies nicht der Fall, muss die Bauprämie zurückgezahlt werden.

Öffentliche Fördermittel

Das Ende der Eigenheimzulage bedeutet zum Glück keinen vollständigen Rückzug des Staates aus der Förderung privater Bauvorhaben. Sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene existieren umfangreiche Förderprogramme, durch die Sie bei der Finanzierung der eigenen vier Wände viel Geld sparen können. Wir geben Ihnen einen Überblick über die verschiedenen Varianten von Fördermitteln für Ihre Baufinanzierung.

KfW-Förderprogramme

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau vergibt zinsgünstige Baukredite für Bauvorhaben aller Art und bietet dabei lukrative Kredit Konditionen für die Errichtung von Niedrigenergiehäusern sowie bauliche Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs.

Wohnraumförderung

Die Bundesländer unterstützen Bauvorhaben durch zinsverbilligte Baukredite bis zu bestimmten Einkommensgrenzen. Hier heißt es schnell zugreifen, denn die Landesfördermittel sind begrenzt und begehrt.

Lastenzuschuss

Selbstnutzer haben rechtlichen Anspruch auf einen Lastenzuschuss, wenn sie trotz öffentlicher Zuwendungen Schwierigkeiten bekommen, die finanzielle Belastung bei einer Baufinanzierung zu tragen.

Steuervergünstigungen

Wer in sanierungsbedürftige Objekte oder auch Baudenkmäler investiert, kann von den letzten Steuervorteilen, die Bauherren und Immobilienkäufern bei der Baufinanzierung in Deutschland geblieben sind, profitieren.

Tipps zum Hausbau: Unterschiedliche Bauvarianten

Nicht nur was die Finanzierung der eigenen vier Wände betrifft, auch beim Hausbau selbst gibt es einiges zu beachten. So haben Sie beim Bau Ihres Hauses die Wahl zwischen verschiedenen Verfahren, die mit unterschiedlich hohem Aufwand und unterschiedlichen Vorteilen, aber auch Risiken verbunden sind. Bevor Sie also Ihre Baufinanzierung in die Wege leiten, müssen Sie sich zunächst entscheiden, ob Sie …

• den Bau selbst leiten als Bauherr
• den Bau abwickeln über einen Bauträger
• das Haus aus Bauteilen errichten als Fertighaus

Damit Sie Ihre Baufinanzierung detailliert planen können, sollten Sie sich früh genug über die jeweiligen Möglichkeiten informieren und sich darüber klar werden, wie Sie den Hausbau handhaben möchten. Was im Einzelfall auf Sie zukommt, erfahren Sie hier.

Der eigene Bauherr: Pflichten und Aufgaben beim Hausbau

Wer sich dafür entscheidet, den Bau seines Hauses selbst als Bauherr zu leiten, sollte sich gut darauf vorbereiten und sich informieren, welche Aufgaben und Behördengänge auf ihn zukommen und welche Pflichten und Verantwortungen ihm obliegen. Wir haben einige Tipps und Hinweise zusammengestellt, die für Bauherrn relevant sind.

Der Bauherr ist nicht nur für die Baufinanzierung, d. h. für die Suche nach einem geeigneten Baukredit verantwortlich, sondern ebenso für die gesamte Durchführung des Bauvorhabens. Da sich der Ablauf eines solchen Unterfangens sehr individuell gestaltet, hat die Übersicht lediglich beispielhaften Charakter.

In jedem Fall sollten Sie sich bei den örtlichen Ämtern erkundigen, welche Unterlagen Sie für die einzelnen Schritte benötigen. Eine praktische Hilfestellung bietet dabei das Internet, über das Sie viele der erforderlichen Formulare bei den zuständigen Behörden im Vorfeld herunterladen können.

Grundstückskauf

Vor dem Bau des Hauses steht der Kauf eines passenden Grundstücks. Bei der Auswahl sollten Sie nicht nur bewerten, wie weit das Grundstück Ihren persönlichen Vorstellungen genügt (Lage und Infrastruktur, Entfernung zum Arbeitsplatz, Anbindung an das Verkehrssystem), sondern auch auf etwaige Besonderheiten des Baugrundes achten. So kann die Tragfähigkeit des Baugrundes durch unzureichend verdichtete oder Wasser führende Schichten beeinträchtigt werden oder umgekehrt massives Felsgestein im Boden die Gründung behindern.

Informieren Sie sich außerdem, ob Ihr Grundstück früher industriell genutzt wurde und eventuell Altlasten aufweist. Denn die Kosten für die Bereinigung eines verseuchten Grundstücks steigen leicht in sechsstellige Höhen, und selbst wenn Sie die Verseuchung nicht verursacht haben, sind Sie als Eigentümer verpflichtet, die Sanierungskosten zu tragen. Aus diesem Grund sollten Sie ein Baugrundgutachten erstellen lassen und das Altlastenverzeichnis auf dem örtlichen Umweltamt einsehen.

Bauherrenpflichten und Versicherungen

Der Bauherr ist nicht nur für die Baufinanzierung, die Vorbereitung der Baustelle und den reibungslosen Ablauf der Baumaßnahmen zuständig, sondern auch für die Sicherheit auf der Baustelle, und das über die gesamte Zeit des Bauverlaufs. Man spricht hierbei vom Bauherrenhaftungsrisiko.

An erster Stelle steht daher der Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung. Diese deckt sämtliche Schäden und Verletzungen Dritter ab, für die der Bauherr haftbar gemacht werden kann. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist per Gesetz vorgeschrieben und Vorraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung. Wenn Sie allerdings planen, bestimmte Arbeiten auf der Baustelle in Eigenleistung zu erbringen und dafür ggf. Bauhelfer aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis zu beschäftigen, so benötigen Sie zusätzlich eine spezielle Privathaftpflichtversicherung, die Eigenleistungen bis zu einer festgelegten Bausumme abdeckt.

Bauantrag

Bevor der Bau beginnen kann, benötigen Sie eine offizielle Baugenehmigung. Diese wird von der Bauaufsichtsbehörde nach Stellung eines Bauantrags erteilt. Hierzu muss der Formularvordruck ausgefüllt und sowohl vom Bauherrn als auch vom vorlageberechtigten Verfasser des Bauentwurfs (Architekt, Bauingenieur) unterzeichnet werden. Darüber hinaus benötigen Sie für die Antragstellung eine Reihe weiterer Unterlagen, darunter eine genaue Baubeschreibung sowie eine Bauzeichnung, einen amtlichen Lageplan, den Sie auf dem Katasteramt erhalten, Berechnungen des umbauten Raumes und der Nutz- und Wohnfläche, Angaben zur Standsicherheit und zu Wärme- und Schallschutz.

Zu guter Letzt müssen Sie als Bauherr auch den Nachweis einer Bauherrenhaftpflicht erbringen. Nachdem die Bauaufsichtsbehörde den Bauantrag geprüft und für gesetzlich vereinbar befunden hat, erteilt sie die Baugenehmigung, die vom Bauherrn jederzeit auf der Baustelle mitzuführen ist. Dennoch berechtigt die erteilte Baugenehmigung nicht dazu, den Bau nach Lust und Laune zu beginnen: Die Einrichtung der Baustelle muss zwei Wochen vorher bei der Bauaufsichtsbehörde per Formblatt angezeigt werden.

Bauhelfer

Kommen bei Ihrem Bauvorhaben Privatpersonen als Bauhelfer zum Einsatz, so müssen Sie diese vorher ordnungsgemäß bei der Bau-Berufsgenossenschaft anmelden. Auch eine separate Versicherung über die einfache Bauherrenhaftpflicht hinaus ist in diesem Fall erforderlich.

Abnahme

Die amtliche Abnahme markiert das Ende der einzelnen Bauphasen. Nicht erst nach Abschluss der Bauarbeiten, sondern vorher ist eine Abnahme vorgeschrieben. So muss bei Stahlbetonarbeiten eine gesonderte Bewehrungsabnahme vorgenommen werden. Sobald der Rohbau fertig gestellt ist, muss dies dem Bauaufsichtsamt durch eine entsprechende Anzeige mitgeteilt werden, damit die amtliche Abnahme des Rohbaus erfolgen kann.

Gleichermaßen ist auch der Abschluss der Bauarbeiten rechtzeitig durch eine Fertigstellungsanzeige publik zu machen. Anschließend wird die Endabnahme durchgeführt, zu der der Bauherr gemäß § 640 BGB verpflichtet ist. Entsprechend kann die Endabnahme auch erzwungen werden – sofern ein Gutachter bestätigt, dass das Gebäude vollständig und einwandfrei errichtet wurde.

Die Endabnahme markiert das Ende der Gewährleistungsfrist; mit ihr geht die Beweislast an den Bauherrn über. Das ist insofern von großer Bedeutung, als der Anspruch des Bauherrn auf Ausbesserung etwaiger Mängel am Bauwerk oder die Erledigung noch ausstehender Arbeiten verloren gehen kann, wenn diese nicht in einem Abnahmeprotokoll genau festgehalten werden.

Die Abgas- sowie die Feuerungsanlage werden in einem gesonderten Verfahren vom zuständigen Bezirksschornsteinfeger abgenommen. Nach der Endabnahme erfolgt schließlich die katastermäßige Vermessung des neuen Gebäudes. Wurde keine amtliche Abnahme durchgeführt, gilt spätestens der Einzug in die fertig gestellte Immobilie als stillschweigende Abnahme.

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Realisierung des Bauvorhabens über einen Bauträger

Wer sich nicht den Strapazen aussetzen möchte, die notgedrungen auf jeden zukommen, der selbst als Bauherr fungiert, findet in einem Bauträger eine sinnvolle Alternative. Als Bauträger bezeichnet man ein Unternehmen, das in Ihrem Auftrag ein Grundstück erwirbt und schlüsselfertig bebaut. Nach der Fertigstellung wird die Immobilie an den Auftraggeber übergeben.

Obgleich der Bauträger dabei die Funktion des Bauherrn übernimmt, obliegt die Baufinanzierung nach wie vor Ihnen. Denn das Bauvorhaben wird mit den finanziellen Mitteln des Auftraggebers und späteren Erwerbers realisiert. Der Bauträger leitet also die Vorbereitung sowie Durchführung des Bauvorhabens – doch erst, wenn Sie als Auftraggeber einen entsprechenden Baukredit zur Finanzierung aufgenommen und den Kredit durch genügend Eigenkapital aufgestockt haben. Ein Unternehmen, das in Ihrem Auftrag mit einer derartig hohen Kredit Summe hantiert, sollte natürlich mit der größtmöglichen Sorgfalt ausgesucht werden. Wir haben hierzu für Sie einige nützliche Tipps zusammengestellt.

Einen guten Bauträger finden

Ein guter und zuverlässiger Bauträger ist nicht immer leicht zu finden. Denn die mangelnde Qualität eines Bauwerks erweist sich manchmal erst nach Jahren, und für Reklamationen ist es dann oft zu spät, weil der beauftragte Bauträger unter Umständen schon gar nicht mehr existiert. Informieren Sie sich darum unbedingt ausgiebig über den Bauträger und seine wirtschaftliche Situation, bevor Sie einen Auftrag erteilen. Wer das nicht tut, fällt unter Umständen auf einen unseriösen Anbieter herein. Es kommt immer wieder vor, dass solche Unternehmen während der Bauphase Insolvenz anmelden, weil sie sich übernommen haben. In der Folge stehen Sie mit einer Bauruine da und bleiben auf Ihrem Baukredit sitzen.

Wer jedoch rechtzeitige und umfassende Erkundigungen über seinen Bauträger einholt, geht in der Regel kein Risiko ein. Ein gutes Zeichen ist es etwa, wenn Ihnen der Bauträger selbst Auskunft über realisierte Bauprojekte erteilt und Referenzobjekte nennt, die Sie besichtigen und begutachten können. Eine weitere Informationsquelle ist Ihr Baufinanzierer, der natürlich ebenfalls ein großes Interesse daran hat, dass Ihre Baufinanzierung ein Erfolg wird. Darüber hinaus existieren Verbände und Vereine, die ihre Mitglieder vor schlechten Bauträgern schützen. Hier erhalten Sie fachkundige Beratung und gegebenenfalls auch juristischen Rückhalt.

Bauträger: Vorteile und Nachteile

Wenn Sie Ihr Bauvorhaben von einem Bauträger abwickeln lassen, reduzieren Sie nicht nur massiv Ihren persönlichen Aufwand, sondern profitieren ebenso von einer hohen Kalkulationssicherheit hinsichtlich der Einhaltung von Terminen und nicht zuletzt hinsichtlich der Kosten. Denn der Bauträger stellt die Immobilie zu einem vertraglich vereinbarten Festpreis fertig – anders als bei einem Bauvorhaben, das Sie selbst als Bauherr leiten, kann es hier bei den Baukosten also nicht zu unangenehmen Überraschungen kommen. Zudem tragen Sie nicht die alleinige Verantwortung für den reibungslosen Ablauf der Bauarbeiten. Demgegenüber können Sie als Auftraggeber eines Bauträgers nicht unbedingt auf objektive Beratung setzen, was die Umsetzung des Bauvorhabens angeht. Da auch der Bauträger versucht, seine Kosten gering zu halten, macht er möglicherweise Abstriche bei der Qualität der Baustoffe.

Dieses Risiko können Sie jedoch vermeiden, indem Sie die zu verwendenden Baustoffe mit genauen Material- und Mengenangaben im Vertrag mit dem Bauträger präzise festlegen. Wenn Sie sowohl das Grundstück als auch dessen Bebauung von einem Bauträger beschaffen lassen, müssen Sie allerdings eine höhere Grunderwerbsteuer zahlen – es sei denn, Sie können dem Finanzamt nachweisen, dass Sie Grundstück und Gebäude separat erworben haben. Sonst werden die Kosten der Gebäudeerstellung bei der Veranschlagung der Grunderwerbsteuer miteinbezogen.

Ein solcher Nachweis lässt sich erbringen, indem Sie nach dem Kauf des Grundstücks drei voneinander unabhängige Angebote zur Gebäudeerstellung einholen. Das günstigste Angebot muss dabei jedoch der Bauträger machen, den Sie letztlich mit dem Bau betrauen.

Ein Fertighaus kaufen

Ein Fertighaus ist ein Haus, das in vorgefertigten Einzelteilen geliefert und anschließend montiert wird. Die Übergabe erfolgt beim Fertighaus entweder schlüsselfertig oder als so genanntes Ausbauhaus, bei dem der Käufer bestimmte Arbeiten in Eigenleistung erbringt. Möglich ist auch die einfache Lieferung der Einzelmodule, die der Bauherr dann in eigener Verantwortung montiert.

Die Baufinanzierung verläuft bei einem Fertighaus genauso wie bei einem Hausbau, den Sie als Bauherr selbst leiten: Sobald Sie einen passenden Kredit gefunden haben, sichern Sie ihn durch eine Beleihung der Immobilie – bei einem Fertighaus ist dabei allerdings Voraussetzung, dass das Haus fest mit Grund und Boden verbunden ist. Was es bei einem Fertighaus zu beachten gilt, erfahren Sie hier.

Ein Fertighaus auswählen

Bevor Sie sich für ein Fertighaus entscheiden, besichtigen Sie unbedingt entsprechende Musterobjekte und lassen Sie sich über die Einzelheiten aufklären. Das gilt besonders für die technischen Anlagen, die in jedem Fall ein gültiges Prüfsiegel aufweisen sollten.

Erkundigen Sie sich, ob auch nachträgliche Aus- oder Umbauten möglich sind. Zwar sind Fertighäuser heutzutage keine einheitliche Fließbandware mehr, doch da das Fertighaus aus vorgefertigten Teilen besteht, kann die Konstruktion selten Rücksicht auf die individuellen Besonderheiten des Baugrundstücks nehmen (etwa die Ausrichtung nach dem Sonnenstand o. ä.). Prüfen Sie darum nachhaltig, inwieweit sich ein Fertighausmodell für Ihr Grundstück eignet. Bedenken Sie jedoch zugleich, dass Sonderwünsche zusätzliche Kosten verursachen und sich Ihre Baufinanzierung dadurch erheblich verteuern kann.

Vertragliche Details

Sie haben sich für ein Fertighaus entschieden, Ihre Baufinanzierung steht, nun geht es daran, den Vertrag zu schließen. Viele Lieferfirmen von Fertighäusern verlangen eine schriftliche Zahlungsgarantie der Bank. Diese erhalten Sie gegen eine Gebühr bei Ihrem Baufinanzierer. Vor Vertragsschluss empfiehlt es sich, die einzelnen Bauteile und ihre Qualität genau festzulegen. Auch hinsichtlich der Zahlungsmodalitäten gibt es einiges zu beachten. Am besten vereinbaren Sie einen Festpreis, da Sie im Falle von Verzögerungen beim Bau ansonsten unter Umständen draufzahlen und sich Ihr Bauvorhaben unerwartet verteuert. Verlangen Sie außerdem eine Zusicherung, dass man Sie im Reklamationsfall bei der Ausbesserung unterstützt und fachkundig betreut. Beachten Sie, dass es sich bei einem Vertrag für ein Ausbauhaus oder ein schlüsselfertig geliefertes Haus um einen Werk- und nicht einen Kaufvertrag handelt. Das ist entscheidend, da die Gewährleistungsfrist beim Werkvertrag fünf Jahre statt nur ein Jahr beträgt.

Ausbauhaus

Das Ausbauhaus stellt insofern einen Sonderfall dar, als dass hier bestimmte Arbeiten in Eigenleistung erbracht werden müssen. So wird das Ausbauhaus als wärmegedämmtes und regendichtes Haus geliefert, das auf die vorhandene Kellerdecke montiert wird. Die Gründung des Gebäudes und das termingerechte Erstellen der Kellerdecke bleiben dabei in der Verantwortung des Bauherrn.

Auch der Ausbau des Dachgeschosses oder anderer Teile können beim Ausbauhaus – je nach Vereinbarung – vom Bauherrn übernommen werden, um Kosten zu sparen. Hier ist es beim Vertragsschluss unabdingbar, dass der Lieferumfang der vorgefertigten Teile genau bestimmt wird. Sobald die Lieferung erfolgt ist, sollten Sie Ihr Ausbauhaus unbedingt auf Vollständigkeit und auf die vereinbarte Qualität der Baumodule prüfen!

Baufinanzierung FAQ: Die wichtigsten Fragen verständlich erklärt

Trotz umfassenden Informationen vorab und bester Beratung bleiben bei vielen Interessenten für ein Bauprojekt noch Fragen offen. Manch einer möchte gar zunächst einige wichtige Grundsatzfragen klären, bevor er sich überhaupt dazu entschließt, ein Haus zu bauen. Diese Grundsatzfragen möchten wir im Folgenden eingehend beantworten.

Wie viel Eigenkapital wird benötigt?

Die Grundlage einer jeden Baufinanzierung sind Eigenmittel. Je mehr Eigenmittel vorhanden sind, desto geringer sind die finanziellen Belastungen und die sich aus dem Bauvorhaben ergebenden Risiken. Wer solide finanzieren will, sollte 10 – 20 % der Gesamtkosten angespart haben.

Was ist eine Sondertilgungsoption?

Damit lässt sich die Laufzeit erheblich verkürzen und die Kosten können gesenkt werden. Wenn der finanzielle Spielraum vorhanden sein sollte, ist es immer empfehlenswert, bei Vertragsabschluss eine Sondertilgungsoption zu vereinbaren.

Welche Arten der Zinsfestschreibungen gibt es?

Der Zinssatz wird bei der Baufinanzierung für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Während dieser Zinsbindungsfrist werden Sie vor einem Anstieg der Zinsen bewahrt. Die Zinsbelastung kann somit genau kalkuliert werden. Als weitere Möglichkeit der Zinsfestschreibung gibt es die variable Verzinsung. Hier spielen bei der Veränderung des variablen Zinssatzes die aktuellen Marktverhältnisse eine entscheidende Rolle. Diese Variante ist besonders empfehlenswert, wenn mit einer deutlichen Zinssatzsenkung zu rechnen ist oder wenn z. B. der Verkauf der Immobilie nach Auslaufen der Zinsfestschreibung geplant ist.

Was ist beim Vergleich von Darlehensangeboten achten?

Der wichtigste Faktor beim Vergleich von Baukrediten ist der Effektivzins. Er enthält die meisten relevanten Kosten. Bevor Sie sich jedoch für einen Baukredit entscheiden, sollten Sie sich viel Zeit zum Vergleichen der angebotenen Darlehensangebote nehmen. Weitere wichtige Faktoren bei der Entscheidungsfindung sind die Beleihungsgrenze und die Restschuld nach der Zinsfestschreibung.

Was versteht man unter dem Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der Wert, der für das jeweilige Kreditinstitut – unter Berücksichtigung von evtl. Risikoabschlägen – für dauerhaft erzielbar erscheint. Dieser Wert kann von Kreditinstitut zu Kreditinstitut variieren. Der Beleihungsauslauf ist dann der Wert, der unter Berücksichtigung aller vorgehenden Fremdrechte und Kreditmittel des finanzierenden Kreditinstituts in Bezug auf den Beleihungswert entsteht.

Mit welchen Nebenkosten ist zu rechnen?

Hier gibt es ganz klar eine Faustregel: grundsätzlich sind ca. 10 % der Kaufkosten als Nebenkosten zu kalkulieren. (Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Maklerprovision)

Welche Absicherungen sollte ich haben?

Sie sollten ihre Immobilie vor Schäden wie beispielsweise Feuer, Wasser oder Sturm schützen. Diese Funktion übernimmt in der Regel eine Wohngebäudeversicherung. Zum anderen sollte man die Baufinanzierung an sich absichern. Dies geschieht meist über die Absicherung der eigenen Arbeitskraft oder über das Risiko von Unfall und Tod.

Worin besteht der Unterschied zwischen Nominal- und Effektivzins?

Der Nominalzins stellt den Zinssatz dar, den der Kreditnehmer als Preis für die Darlehenssumme bezahlt. Unter dem effektiven Jahreszins versteht man die jährlichen, auf die nominale Kredithöhe bezogenen, Kosten von Krediten an. Der Effektivzinssatz hängt im Wesentlichen vom Nominalzinssatz, dem Auszahlungskurs (Disagio), der Tilgung und der Zinsfestschreibungsdauer ab.

Welche Vorlaufzeit ist bei der Suche nach einem Immobiliendarlehen empfehlenswert?

Die Meisten warten leider viel zu lange. Man sollte sich nicht erst mit der Suche beginnen, wenn man bereits kurz davor ist, die Finanzierung in die Tat umzusetzen. Zur Planung eines Hauskaufes oder Hausbaus, braucht man viel Vorlaufzeit. Oft kommt dann die Baufinanzierung wegen zahlreichen Vorbereitungsarbeiten zu kurz.

Wer darf Fördermittel beantragen?

Welche Vorhaben im Einzelnen überhaupt gefördert werden und wer dazu berechtigt ist, die nötigen Fördermittel zu beantragen, hängt vom jeweiligen Bundesland ab, in dem man als Finanzierungswilliger wohnt und von den verschiedenen Förderprogrammen, die die einzelnen Institute auflegen. Man sollte jede Finanzierung daraufhin prüfen, ob ein Einsatz von Fördermitteln möglich ist. Ob nun als Bauherr in Eigener Sache oder als Kapitalanleger – fast alle Finanzierungswilligen mit einer staatlichen Bauförderung bezuschussen lassen. Weitere Informationen erhält man meist bei den jeweiligen Landratsämtern.

Was genau ist ein Forwarddarlehen?

Mit dem Forwarddarlehen kann man sich den Zinssatz für eine spätere Anschlussfinanzierung sichern. Dies kann bis zu vier Jahre vor dem eigentlichen Umschuldungstermin möglich sein. Dahingegen ist bei einer klassischen Anschlussfinanzierung (unabhängig ob Prolongation oder Umschuldung) eine Sicherung des Zinssatzes erst ein halbes Jahr vor dem Umschuldungstermin möglich.

Muss man zwingend Eigenkapital aufbringen?

Bei immer mehr Banken kann man eine so genannte Vollfinanzierung erhalten. Damit lassen sich der gesamte Kaufpreis oder die gesamten Baukosten finanzieren. Allerdings kann es je nach Bank vorkommen, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital aufgebracht werden müssen. Da natürlich das Risiko für die finanzierende Bank höher ist, muss mit Zinsaufschlägen gerechnet werden, was die Finanzierung logischerweise nicht günstiger macht.

Wann sind Vollfinanzierungen sinnvoll?

Vollfinanzierungen richten sich besonders an Finanzierungswillige, die über ein hohes und gesichertes Einkommen verfügen, welches eine ordnungsgemäße Bedienung des Kredites trotz der hohen monatlichen Belastung ermöglicht. Gleichzeitig verfügen diese Personen aber über wenig Eigenkapital. Aber auch für Kapitalanleger ist die Vollfinanzierung eine interessante Finanzierungsvariante.

Was versteht man unter dem Wohn-Riester?

Die Eigenheimrente (oder auch “Wohn-Riester” genannt) sieht vor, dass Beiträge zu staatlich geförderten Altersvorsorgeverträgen, also der so genannten Riester-Rente, zur Finanzierung von selbstgenutzten Immobilienvermögen mit berücksichtigt werden können. Mit diesem Eigenheimrentengesetz will man den Bau oder Kauf einer Immobilie fördern.

Der Beitrag Ratgeber Baufinanzierung erschien zuerst auf wohn-blogg.de.

Wir stellen Ihnen einige davon vor und geben Tipps, was Vermieter von Privatwohnungen und deren Unterkunftsmanager beachten sollten.

Rechtssicherheit im Mietvertrag – Was muss rein?

In einem Mietvertrag müssen alle zukünftigen Bewohner aufgeführt werden, zudem müssen alle Mieter der Wohnung den Mietvertrag auch jeweils eigenhändig unterschreiben. Die Ausweisnummer, das Geburtsdatum und der Geburtsort sind im Mietvertrag aufzunehmen. Die Wohnung weiterhin genau beschrieben sein – z. B.: Musterstraße 11, 12345 Musterstadt, Etage xx, rechts / links / Mitte, Wohnungsnummer usw.

Die Höhe der Miete sowie der Nebenkosten sollte erklärt werden, und es muss klar sein, wie sich die Miete zusammensetzt. Die Art und Weise möglicher Mieterhöhungen (z. B. Index-Mietvertrag) und die Dauer des Mietvertrages müssen vereinbart werden (i. d. R. ist dieser unbefristet). Und schließlich sollte die Art und Höhe der Mietkaution fixiert werden.

Mietvertrag von Haus und Grund verwenden

Wenn Sie sicher gehen wollen, empfiehlt sich der aktuelle Formularmietvertrag (A5 Heftchen) von Haus & Grund. Den Vertrag können Sie in vielen Schreibwarengeschäften kaufen. Achten Sie unbedingt darauf, ein aktuelles Exemplar zu erhalten. Das Datum der Auflage ist auf der Rückseite ausgezeichnet (Monat/Jahr).

Zusätzlich besteht die Möglichkeit, den Vertrag bei Haus und Grund herunterzuladen. Hier erhalten Sie die aktuelle Fassung und können sicher sein, dass alle aktuellen Gesetze berücksichtigt sind. Auf keinen Fall sollten Sie einen eigenen Vertrag „basteln“ oder von laienhaften Seiten aus dem Internet kostenlos herunterladen.

Reicht das Einkommen des Mietinteressenten?

Wenn die Miete für die Wohnung 35 % des Nettogehaltes übersteigt, sollten Sie sehr vorsichtig sein. Die Gefahr, dass Sie bei kleineren finanziellen Schwierigkeiten Ihrer Miete hinterherlaufen müssen, ist zu groß.

Haftpflichtversicherung

Verlangen Sie vom Mieter den Nachweis einer Haftpflichtversicherung. Kommt es durch ihn z. B. zu einem Wohnungsbrand, entstehen sehr hohe Schäden. Dafür muss allein der Mieter haften. Oft wird auch der Wohnungsschlüssel verloren. Bei Schließanlagen und großen Häusern kommen schnell hohe Summen zusammen.

Ein Muss: Abnahme- / Übergabeprotokoll schreiben

Bei der Übergabe oder Übernahme einer Wohnung sollten Sie als Vermieter immer den Zustand der Wohnung genau festhalten. Schäden, vom Mieter zu übernehmende Reparaturen, Anzahl der Schlüssel usw. sollten festgehalten werden. Das Protokoll kann Bestandteil des Mietvertrags werden. Unser Tipp: Sonderregelungen hinsichtlich Renovierung (Tapeten entfernen, Anstreichen usw.) sollten im Protokoll und nicht im (Formular-)Mietvertrag festgehalten werden, da dies im Mietvertrag selbst nur bedingt rechtsgültig ist.

Kaution – Wann erstatten?

Als Vermieter müssen Sie nach dem Mietende unverzüglich abrechnen. Auch wenn Sie Forderungen gegen den Mieter haben, sind sechs Monate die längste Frist. Diese Zeit haben Sie als Vermieter, um sogenannte versteckte Mängel zu beanstanden. Danach können Sie bestenfalls einen Sicherheitsbehalt für noch nicht abgerechnete Nebenkosten einbehalten.

Tipps zu den Nebenkosten

Häufige Abrechnungsfehler bei den Nebenkosten, die Vermieter mitunter teuer zu stehen kommen können, sind:

• Die Verwaltungskosten werden als Betriebskosten umgelegt
• Die Reparaturkosten am Haus oder in der Wohnung werden umgelegt
• Die Instandhaltungsrücklagen werden auf die Mieter abgewälzt
• Die Abrechnung ist nicht sauber dargestellt oder nicht nachvollziehbar (z. B. Gliederung)
• Die Abrechnung erfolgt verspätet (die Jahresfrist beginnt am Ende der Abrechnungsperiode)
• Es wird nicht jahresgenau abgerechnet
• Die tatsächlichen Verbräuche werden bei der Heizkostenabrechnung nicht dargestellt

Mindestanforderung für Nebenkostenabrechnungen – das muss enthalten sein:

• Abrechnungszeitraum
• Zeitpunkt der Erstellung
• Name des Vermieters oder der Hausverwaltung als Aussteller
• Angabe der abgerechneten Wohnung
• Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels
• Zusammenstellung der Gesamtkosten
• Berechnung des Anteils des Mieters
• Berücksichtigung der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen

Rückzahlung oder Nachforderung

Die Nebenkosten müssen spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet werden (Abrechnungsfrist). Danach müssen Mieter keine Nachforderung bezahlen. Mieter haben jedoch in jedem Fall Anspruch auf Erstattung zu viel gezahlter Nebenkosten – und dieser Anspruch besteht über das eine Jahr hinaus (Stichworte: Heizkosten, Warmwasser, Abrechnung). Zahlt der Vermieter nicht oder zu spät zurück, kann der Mieter den Fehlbetrag mit der Miete aufrechnen (§ 556b BGB). Der Mieter muss den Vermieter jedoch einen Monat vorher darüber schriftlich informieren (Fax, Mail, Brief).

Streit ums Wirtschaftlichkeitsgebot

Mieter müssen im Zweifel beweisen, dass die Nebenkosten unwirtschaftlich sind. Das Wirtschaftlichkeitsgebot besagt, dass Nebenkosten verhältnismäßig und notwendig sein müssen. Ein Mieter darf demnach nicht einfach behaupten, der Vermieter hätte gegen dieses Gebot verstoßen. Es reicht auch nicht, auf einen regionalen Betriebskostenspiegel zu verweisen! Vielmehr muss der Mieter einen Verstoß anhand von Abrechnungsunterlagen genau belegen.

Achtung: Wärmemengenzähler sind Pflicht!

Seit einigen Jahren ist die rechnerische Ermittlung des Warmwasserverbrauchs nicht mehr zulässig. Um den fristgerechten Einbau muss sich der Vermieter selbst kümmern. Befreiungen sind nur zulässig, wenn die Installation einen unzumutbar hohen Aufwand nach sich zieht (§ 9 Abs. 1 HeizkostenVO).

Dieser liegt zum Beispiel vor, wenn der Einbau 25 % der Brennstoffkosten übersteigt. Achtung: Ist kein Zähler eingebaut (was immer noch bei vielen älteren Wohnungen der Fall ist), können Mieter die Heizkostenabrechnung um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 der HeizkostenVO).

Tipp: Auslagern der Vermieter-Bürokratie

Wenn Ihnen als Vermieter die beschriebenen Pflichten und Regularien zu viel sind und Sie sich nicht damit beschäftigen möchten oder können, besteht die Möglichkeit, das Ganze auszulagern. Seit einiger Zeit macht die Geschäftsidee „Unterkunftsmanager“ die Runde und es gibt immer mehr spezialisierte Dienstleister, die Sie mit dem Management Ihres Mietobjektes beauftragen können.

Foto: ©dechevm / stock adobe

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