Wohnungsübergabe – das gibts zu beachten & Tipps

Die Wohnungsübergabe findet meist an dem Tag statt, an der Mietvertrag endet. Achtung bei der gesetzlichen Kündigungsfrist. Sie beträgt drei Monate. Wer am 1. April die Wohnung kündigt, übergibt sie folglich am 1. Juli.

Passt es Mieter und Vermieter an diesem Tag nicht, bestimmen sie gemeinsam einen anderen Termin.

Allgemeine Tipps für die Wohnungsübergabe

Eine Wohnung zu übergeben klingt zunächst kompliziert. Schließlich kommen viele Fragen auf die Noch-Bewohner zu:

• Wann findet die Wohnungsübergabe genau statt?
• Für welche Schönheitsreparaturen sind sie vor dem Auszug verantwortlich?
• Was bedeutet besenrein und was droht dem, der die Wohnung schmutzig hinterlässt?

Ebenso fragen sich viele, ob die persönliche Wohnungsübergabe verpflichtend ist. Die Antwort lautet: nein. Es besteht zwar keine gesetzliche Pflicht, jedoch birgt es ein hohes Streitpotenzial, wenn Mieter die Schlüssel dem Vermieter in den Briefkasten werfen.

Vertrag und Übergabeprotokoll prüfen

Der erste Schritt bei einer bevorstehenden Wohnungsübergabe ist ein Blick in den Mietvertrag. Er verrät, wie Mieter die Wohnung nach ihrem Auszug zu hinterlassen haben.

Oft steht darin die Kleinreparaturklausel. Sie verpflichtet die Mieter dazu, kleine Schäden – insbesondere an häufig genutzten Teilen der Wohnung – bis zu einem bestimmten Betrag im Jahr selbst zu beheben. Ebenso können notwendige Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vereinbart sein.

Ein Blick ins Übergabeprotokoll vom Einzug zeigt den ursprünglichen Zustand der Wohnung. In diesen sollten die Mieter sie zurückversetzen, sofern keine andere Regelung mit dem Vermieter besteht.

Renovierung und Reparaturen

Vor der Wohnungsübergabe übernehmen Mieter kleine Reparaturen, sofern sie für die Schäden selbst verantwortlich sind. Dazu gehört etwa das Verschließen von Dübellöchern.

Weitere Schönheitsreparaturen stehen oft auf der To-do-Liste:

• Wände und Decken weißen,
• Heizkörper streichen,
• Fußböden streichen oder lackieren.

Die Schönheitsreparaturen bringen die Wohnung wieder in den Zustand, in dem Mieter sie erhielten.

Wohnung gründlich reinigen

Reicht einmal Durchfegen aus, um eine Wohnung besenrein an den Vermieter zu übergeben? Ja und nein. Der Begriff meint die Beseitigung grober Verschmutzungen. Neben Schmutz und Staub auf dem Boden gehören dazu jedoch auch:

• Schmutzflecke an der Wand oder an den Fenstern
• Kalkablagerungen im Badezimmer
• Essensreste in der Küche
• Staub in den Fasern des Teppichbodens

Wer die Reinigung der Wohnung vergisst oder bewusst unterlässt, riskiert, einen Teil seiner Mietkaution zu verlieren.

Zählerstände ablesen

Während der Wohnungsübergabe lesen Mieter und Vermieter die Zählerstände von Strom, Gas und Wasser ab. Sinnvoll ist es, diese übersichtlich zu notieren. Schließlich basiert auf den abgelesenen Werten die letzte Nebenkostenabrechnung.

Übergabeprotokoll anfertigen

Den Zustand der Wohnung sowie die abgelesenen Zählerstände vermerken Mieter und Vermieter im Übergabeprotokoll. In diesem stehen:

• Name und Kontaktdaten von Mieter und Vermieter,
• Name und Kontaktdaten potenzieller Zeugen,
• Adresse der Wohnung,
• Datum und Uhrzeit der Wohnungsübergabe,
• Beschreibung möglicher Mängel und Schäden,
• Zählerstände für die Nebenkostenabrechnung.

Ebenso gehört das Datum der Schlüsselübergabe – mit Art und Anzahl der übergebenen Schlüssel – ins Übergabeprotokoll.

Stimmen Mieter und Vermieter mit den Angaben im Übergabeprotokoll überein, unterschreiben beide. Eine Unterschriftenpflicht existiert jedoch nicht.

Schlüssel übergeben

Bei der Wohnungsübergabe bringen Mieter alle Schlüssel mit, die zur Wohnung gehören. Der Vermieter erhält neben dem Wohnungs- und dem Ersatzschlüssel:

• den Schlüssel für die Haustür,
• den Kellerschlüssel
• und den Briefkastenschlüssel.

Gibt es von diesen ebenfalls Ersatzschlüssel, händigen Mieter ebenfalls diese aus.

Kaution & Abrechnung

Mit der Schlüsselübergabe endet das Mietverhältnis offiziell. Spätestens drei bis sechs Monate nach diesem Zeitpunkt erstellt der Vermieter die letzte Abrechnung.

In dieser stehen die noch bis zum Auszug entstandenen Nebenkosten. Ebenso rechnet der Vermieter über die Kaution ab. Existieren in der Wohnung keine Mängel oder Schäden, steht die Mietkaution dem Mieter in voller Höhe zu. Zudem erhält er die darauf angefallenen Zinsen.

Der Vermieter hält die Kaution allerdings teilweise oder komplett zurück, falls:

• Mieter die durch sie verursachte Schäden nicht beseitigen,
• bei der Wohnungsübergabe gefundene Mängel den Wohnungswert beeinträchtigen
• oder Mieter die Wohnung nicht besenrein hinterlassen.

Ein weiterer Grund, warum ein Teil der Mietkaution beim Vermieter verbleibt: Die Nebenkostenabrechnung lässt auf sich warten. Ist sie ein halbes Jahr nach Auszug der Mieter noch nicht da? Der Vermieter rechnet jedoch mit einer Nachzahlung? Dann behält er einen angemessenen Teil der Kaution ein.

Optional: Zeugen mitnehmen

Mangelt es bei Mieter und Vermieter an gegenseitigem Vertrauen? Dann empfiehlt sich ein neutraler Zeuge bei der Wohnungsübergabe. Er verhindert, dass Vermieter unberechtigte Ansprüche an die ehemaligen Mieter stellen – etwa durch Schäden, die erst später in der Wohnung auftauchen.

Fazit

Mit der Wohnungsübergabe und der anschließenden Übergabe der Schlüssel endet offiziell das Mietverhältnis. Bevor Mieter ihre Wohnung an den Vermieter zurückgeben, bringen sie notwendige Schönheitsreparaturen und eine gründliche Reinigung hinter sich.

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Prüfung der Kündigung auf Rechtmäßigkeit

Der Vermieter kündigt den Mietvertrag und die Mieter verlassen stillschweigend die Wohnung? So unkompliziert wünschen es sich die meisten Vermieter – vergeblich. Schließlich haben die betroffenen Mieter das Recht, die Kündigung auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen.

Doch wann ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter rechtskräftig? Wenn sie auf einem berechtigten Interesse seinerseits basiert. Beispiele dafür:

• Der Vermieter meldet Eigenbedarf für die Wohnung an.
• Dem Haus, in dem sich die Wohnung befindet, droht der Abriss, bevor der Neubau folgt.
• Der Mieter unterläuft bewusst seine im Mietvertrag festgehaltenen Pflichten.

Letzteres geschieht, wenn Mieter ihre Wohnung vertragswidrig nutzen oder absichtlich den Hausfrieden stören. Ebenfalls verletzen sie ihre Pflicht, wenn ihre Mietzahlungen ohne triftigen Grund ausbleiben.

Wer seine Wohnung unerlaubt untervermietet, dem darf der Vermieter sogar fristlos kündigen. Betroffene erhalten dennoch eine Räumungsfrist von mindestens einer Woche.

Widerspruch gegen die Kündigung

Droht Mietern nach einer plötzlichen Kündigung ein ungeplanter Umzug in Berlin oder einer anderen Großstadt, liegen die Nerven blank. Obwohl in der deutschen Hauptstadt Wohnungen leer stehen, herrscht Wohnungsnot.

Daher entscheiden sich Mieter im Zweifelsfall, der Wohnungskündigung zu widersprechen. Mit Aussicht auf Erfolg funktioniert das nur unter bestimmten Bedingungen:

• Eine ordentliche Kündigung liegt vor.
• Für Mieter ist die Wohnungskündigung unzumutbar, trotz des berechtigten Interesses des Vermieters.
• Die Mieter widersprechen spätestens zwei Monate, bevor das Mietverhältnis endet.

Wenn der Vermieter kündigt, widersprechen Mieter dem schriftlich. Sie erklären, warum aus ihrer Sicht eine Härte vorliegt. Mögliche Gründe sind:

• ein hohes Alter
• Schwangerschaft oder Krankheit eines Familienmitglieds
• Schwierigkeiten in Schule oder Beruf

Ein weiterer Widerspruchsgrund ist fehlender Ersatzwohnraum. Dieser greift insbesondere in Städten, in denen die Wohnungssuche länger als ein Jahr dauern kann.

Rechtliche Beratung einholen, wenn der Vermieter kündigt?

Herrscht Unsicherheit darüber, wann und wie Mieter einer Kündigung widersprechen können? Dann hilft ihnen eine Rechtsberatung. Auf Mietrecht spezialisierte Anwälte erklären den Betroffenen:

• aus welchen Gründen sie eine ordentliche Kündigung anfechten können
• ob eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtmäßig ist
• wie sie gegen eine Kündigung vorgehen und welche Erfolgsaussichten bestehen
• wann ein Widerspruch auch außerhalb der Frist möglich ist

Letzteres setzt einen Fehler des Vermieters voraus. Erwähnt dieser in der Kündigung weder das Widerspruchsrecht noch die geltende Frist? Dann können Mieter ihren Widerspruch auch nachträglich einreichen.

Sinnvoll ist es für Mieter, nach einer rechtlichen Beratung mit kostenfreiem Vorgespräch zu suchen. In diesem klären sie bereits die Hauptfrage: Lohnt sich ein Widerspruch gegen die Mietkündigung?

Verhandlungen mit dem Vermieter

Wenn der Vermieter kündigt, die Erfolgschancen bei einem Widerspruch jedoch verschwindend gering ausfallen, kommen Verhandlungen infrage.

Bei diesen gelten die zwei Schritte, die auch bei einer Gehaltsverhandlung greifen. Zunächst heißt es: einen Termin vereinbaren. Danach gehts an die gründliche Vorbereitung.

Möglichkeit einer einvernehmlichen Lösung

Wer mit seinem Vermieter verhandelt, sucht mit ihm eine gemeinsame Lösung. Bevor das geschieht, hilft ein offenes, freundliches Gespräch. In diesem erklärt der Vermieter, warum er kündigt. Anschließend erläutern die Mieter, warum sie seine Entscheidung missbilligen.

Für einen Kompromiss, der beide Seiten zufriedenstellt, bedarf es Geduld und gegenseitige Rücksichtnahme. Welche Lösung schließlich zustande kommt, variiert im Einzelfall.

Verlängerung der Kündigungsfrist aushandeln

Sofern keine einvernehmliche Einigung mit dem Vermieter klappt, können Mieter zumindest die Kündigungsfrist neu aushandeln. Dafür begründen sie, warum die bisherige Frist nicht ausreicht und appellieren an die Kulanz des Vermieters.

Wohnungssuche starten

Ob sich der Vermieter bereit erklärt, die Kündigungsfrist zu verlängern oder nicht – Betroffene sollten rechtzeitig nach einer neuen Bleibe suchen. Dafür schauen sie online oder offline nach Wohnungsangeboten. Ebenso ergibt es Sinn:

• sich im Freundes- und Bekanntenkreis nach freien Wohnungen umzuhören
• in sozialen Netzwerken nach freiem Wohnraum zu suchen
• proaktiv Anfragen bei Maklern und Wohnungsverwaltern zu stellen
• Wohnungsgesuche in Flyer- oder Handzettelform an dafür vorgesehenen Plätzen in der Stadt zu verteilen

Die Erfolgschancen auf eine neue Wohnung steigen durch diese „mehrgleisige“ Suche. Gleiches geschieht, wenn Suchende kompromissbereit sind. Das bedeutet, die eigenen Ansprüche zu überdenken und:

• auch weniger beliebte Stadtteile als Wohnort ins Auge zu fassen
• als Single über den Einzug in eine WG nachzudenken
• als Familie Abstriche hinsichtlich der Zimmergröße oder -anzahl zu machen

Vorbereitung des Auszugs

Einer der letzten Schritte, wenn der Vermieter kündigt: den Auszug vorbereiten. Dazu gehört:

• die Habseligkeiten zusammenzupacken und sie in die neue Wohnung zu bringen
• die alte Wohnung noch einmal zu streichen, sofern der noch geltende Mietvertrag solche „Schönheitsreparaturen“ verlangt
• einen Vorabnahmetermin sowie die Wohnungsübergabe mit dem Vermieter zu vereinbaren

Abschließend die alte Wohnung besenrein hinterlassen.

Fazit

Mieter dürfen widersprechen, wenn der Vermieter kündigt. Das funktioniert bei einer ordentlichen Kündigung und wenn ihrerseits ein Härtegrund vorliegt. Wann und ob ein Widerspruch lohnt, klärt eine rechtliche Beratung.

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Wir stellen Ihnen einige davon vor und geben Tipps, was Vermieter von Privatwohnungen und deren Unterkunftsmanager beachten sollten.

Rechtssicherheit im Mietvertrag – Was muss rein?

In einem Mietvertrag müssen alle zukünftigen Bewohner aufgeführt werden, zudem müssen alle Mieter der Wohnung den Mietvertrag auch jeweils eigenhändig unterschreiben. Die Ausweisnummer, das Geburtsdatum und der Geburtsort sind im Mietvertrag aufzunehmen. Die Wohnung weiterhin genau beschrieben sein – z. B.: Musterstraße 11, 12345 Musterstadt, Etage xx, rechts / links / Mitte, Wohnungsnummer usw.

Die Höhe der Miete sowie der Nebenkosten sollte erklärt werden, und es muss klar sein, wie sich die Miete zusammensetzt. Die Art und Weise möglicher Mieterhöhungen (z. B. Index-Mietvertrag) und die Dauer des Mietvertrages müssen vereinbart werden (i. d. R. ist dieser unbefristet). Und schließlich sollte die Art und Höhe der Mietkaution fixiert werden.

Mietvertrag von Haus und Grund verwenden

Wenn Sie sicher gehen wollen, empfiehlt sich der aktuelle Formularmietvertrag (A5 Heftchen) von Haus & Grund. Den Vertrag können Sie in vielen Schreibwarengeschäften kaufen. Achten Sie unbedingt darauf, ein aktuelles Exemplar zu erhalten. Das Datum der Auflage ist auf der Rückseite ausgezeichnet (Monat/Jahr).

Zusätzlich besteht die Möglichkeit, den Vertrag bei Haus und Grund herunterzuladen. Hier erhalten Sie die aktuelle Fassung und können sicher sein, dass alle aktuellen Gesetze berücksichtigt sind. Auf keinen Fall sollten Sie einen eigenen Vertrag „basteln“ oder von laienhaften Seiten aus dem Internet kostenlos herunterladen.

Reicht das Einkommen des Mietinteressenten?

Wenn die Miete für die Wohnung 35 % des Nettogehaltes übersteigt, sollten Sie sehr vorsichtig sein. Die Gefahr, dass Sie bei kleineren finanziellen Schwierigkeiten Ihrer Miete hinterherlaufen müssen, ist zu groß.

Haftpflichtversicherung

Verlangen Sie vom Mieter den Nachweis einer Haftpflichtversicherung. Kommt es durch ihn z. B. zu einem Wohnungsbrand, entstehen sehr hohe Schäden. Dafür muss allein der Mieter haften. Oft wird auch der Wohnungsschlüssel verloren. Bei Schließanlagen und großen Häusern kommen schnell hohe Summen zusammen.

Ein Muss: Abnahme- / Übergabeprotokoll schreiben

Bei der Übergabe oder Übernahme einer Wohnung sollten Sie als Vermieter immer den Zustand der Wohnung genau festhalten. Schäden, vom Mieter zu übernehmende Reparaturen, Anzahl der Schlüssel usw. sollten festgehalten werden. Das Protokoll kann Bestandteil des Mietvertrags werden. Unser Tipp: Sonderregelungen hinsichtlich Renovierung (Tapeten entfernen, Anstreichen usw.) sollten im Protokoll und nicht im (Formular-)Mietvertrag festgehalten werden, da dies im Mietvertrag selbst nur bedingt rechtsgültig ist.

Kaution – Wann erstatten?

Als Vermieter müssen Sie nach dem Mietende unverzüglich abrechnen. Auch wenn Sie Forderungen gegen den Mieter haben, sind sechs Monate die längste Frist. Diese Zeit haben Sie als Vermieter, um sogenannte versteckte Mängel zu beanstanden. Danach können Sie bestenfalls einen Sicherheitsbehalt für noch nicht abgerechnete Nebenkosten einbehalten.

Tipps zu den Nebenkosten

Häufige Abrechnungsfehler bei den Nebenkosten, die Vermieter mitunter teuer zu stehen kommen können, sind:

• Die Verwaltungskosten werden als Betriebskosten umgelegt
• Die Reparaturkosten am Haus oder in der Wohnung werden umgelegt
• Die Instandhaltungsrücklagen werden auf die Mieter abgewälzt
• Die Abrechnung ist nicht sauber dargestellt oder nicht nachvollziehbar (z. B. Gliederung)
• Die Abrechnung erfolgt verspätet (die Jahresfrist beginnt am Ende der Abrechnungsperiode)
• Es wird nicht jahresgenau abgerechnet
• Die tatsächlichen Verbräuche werden bei der Heizkostenabrechnung nicht dargestellt

Mindestanforderung für Nebenkostenabrechnungen – das muss enthalten sein:

• Abrechnungszeitraum
• Zeitpunkt der Erstellung
• Name des Vermieters oder der Hausverwaltung als Aussteller
• Angabe der abgerechneten Wohnung
• Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels
• Zusammenstellung der Gesamtkosten
• Berechnung des Anteils des Mieters
• Berücksichtigung der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen

Rückzahlung oder Nachforderung

Die Nebenkosten müssen spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet werden (Abrechnungsfrist). Danach müssen Mieter keine Nachforderung bezahlen. Mieter haben jedoch in jedem Fall Anspruch auf Erstattung zu viel gezahlter Nebenkosten – und dieser Anspruch besteht über das eine Jahr hinaus (Stichworte: Heizkosten, Warmwasser, Abrechnung). Zahlt der Vermieter nicht oder zu spät zurück, kann der Mieter den Fehlbetrag mit der Miete aufrechnen (§ 556b BGB). Der Mieter muss den Vermieter jedoch einen Monat vorher darüber schriftlich informieren (Fax, Mail, Brief).

Streit ums Wirtschaftlichkeitsgebot

Mieter müssen im Zweifel beweisen, dass die Nebenkosten unwirtschaftlich sind. Das Wirtschaftlichkeitsgebot besagt, dass Nebenkosten verhältnismäßig und notwendig sein müssen. Ein Mieter darf demnach nicht einfach behaupten, der Vermieter hätte gegen dieses Gebot verstoßen. Es reicht auch nicht, auf einen regionalen Betriebskostenspiegel zu verweisen! Vielmehr muss der Mieter einen Verstoß anhand von Abrechnungsunterlagen genau belegen.

Achtung: Wärmemengenzähler sind Pflicht!

Seit einigen Jahren ist die rechnerische Ermittlung des Warmwasserverbrauchs nicht mehr zulässig. Um den fristgerechten Einbau muss sich der Vermieter selbst kümmern. Befreiungen sind nur zulässig, wenn die Installation einen unzumutbar hohen Aufwand nach sich zieht (§ 9 Abs. 1 HeizkostenVO).

Dieser liegt zum Beispiel vor, wenn der Einbau 25 % der Brennstoffkosten übersteigt. Achtung: Ist kein Zähler eingebaut (was immer noch bei vielen älteren Wohnungen der Fall ist), können Mieter die Heizkostenabrechnung um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 der HeizkostenVO).

Tipp: Auslagern der Vermieter-Bürokratie

Wenn Ihnen als Vermieter die beschriebenen Pflichten und Regularien zu viel sind und Sie sich nicht damit beschäftigen möchten oder können, besteht die Möglichkeit, das Ganze auszulagern. Seit einiger Zeit macht die Geschäftsidee „Unterkunftsmanager“ die Runde und es gibt immer mehr spezialisierte Dienstleister, die Sie mit dem Management Ihres Mietobjektes beauftragen können.

Foto: ©dechevm / stock adobe

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