Familien, die von einem eigenen Haus träumen, müssen tief in die Tasche greifen. Doch oft sprengt ein Neubau das Budget, selbst wenn beide Partner gut verdienen.
Bisweilen günstiger ist die Investition in eine Bestandsimmobilie, die sie nach eigenen Wünschen umbauen. Wer einen Hausumbau planen möchte, braucht neben einem positiven Mindset umfangreiches Wissen zu den rechtlichen Grundlagen, möglichen Fördermaßnahmen und zum Berechnen des Budgets.
Hausumbau planen: die Bestandsaufnahme
Bevor es daran geht, den Hausumbau zu planen, machen Eigentümer eine gründliche Bestandsaufnahme. Diese dient dazu, den aktuellen Zustand der Immobilie festzuhalten. Dazu die Pläne zur Hand nehmen und mit einem Lasermessgerät prüfen, ob die Abmessungen der Räume und deren Aufteilung stimmen. Bestehen Abweichungen, dann Nachbesserungen in den Bauplänen vornehmen.
Im nächsten Schritt geht es daran, den Zustand aller Bauteile der Konstruktion im Hinblick auf verschiedene Kriterien zu überprüfen, darunter:
- Wärme- und Schalldämmung,
- Tragverhalten und Statik,
- Dacheindeckung,
- Wände und Holzkonstruktionen,
- Brandschutz,
- Feuchteschutz,
- Versorgungsleitungen,
- Schädlingsbefall,
- Schadstoffbelastung,
- Lüftung, Elektronik, Sanitäranlagen,
- Energieeffizienz.
| Tipp: Im Idealfall fand die Bestandsaufnahme vor dem Kauf statt. Dann wissen Hausbesitzer, was auf sie zukommt. Wer nicht vom Fach ist, überlässt die Beurteilung einem Architekten oder einem Bausachverständigen. |
Ziele und Wünsche definieren
Der nächste Schritt beim Planen des Hausumbaus ist die Bedarfsanalyse. Ganz oben stehen dabei diese Fragen: Wie wollen Sie in Zukunft leben? Welche Anpassungen sind notwendig, damit Sie sich wohl in den eigenen vier Wänden fühlen? Wie können Sie die Energieeffizienz der Immobilie verbessern? Welche Räume brauchen eine optische Auffrischung?
Räumliche Veränderungen planen
Durch das Entfernen oder Versetzen von Wänden schaffen Bewohner mehr Raum. Offene Wohnbereiche, die Wohn-, Ess- und Kochbereich vereinen, wirken einladend. Lösen Hausbesitzer Kammern, Nischen und kleine Räume auf, erhalten sie eine großzügigere Wohnfläche. Öffnen sie die Decken, schafft das Lufträume, die mehr Licht ins Haus lassen.
| Hinweis: Um Räume zu vergrößern, zusammenzulegen oder neu aufzuteilen, brauchen Hausbesitzer fachliche Unterstützung von einem Baustatiker oder einem Architekten, denn jede Veränderung des Grundrisses beeinflusst die Statik. |
Hausumbau planen – Energieeffizienz verbessern
Wer die Energieeffizienz des Hauses verbessert, spart langfristig hohe Energiekosten. Zu den energetischen Sanierungsmaßnahmen gehören:
- Austausch einfach verglaster Fenster durch Mehrscheiben-Isolierglas-Fenster,
- Einbau von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung,
- Dämmen von Dach, Wänden und Kellerdecke,
- Modernisieren des Heizsystems mit Solarthermie oder Einbau einer Wärmepumpe,
- Investition in eine Photovoltaik-Anlage zur Energiegewinnung.
Stil und Ausstattung
Planen Eigentümer einen Umbau, sollten sie sich Gedanken über den Stil und Ausstattung machen. Bevorzugen sie eher einen klassischen, minimalistischen oder modernen Stil? Wollen Sie ein Smart-Home-System einrichten? Möchten Sie fürs Alter vorsorgen und die Räume möglichst barrierefrei gestalten?
| Wann welche Arbeiten Vorrang haben: Um die Kosten für den Hausumbau zu stemmen, müssen Hausbesitzer Prioritäten setzen. Ganz oben auf der Liste steht der Erhalt der Bausubstanz. Danach kommen Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz in Betracht. Wenn dann noch genug Geld übrig ist, können Eigentümer darüber nachdenken, wie sie den Wohnkomfort verbessern. |
Budgetplanung beim Hausumbau
Um das Budget für den Hausumbau zu planen, nehmen Eigentümer eine grobe Kostenschätzung für Materialien, Handwerker und Genehmigungen vor. Dazu holen sie mehrere Kostenvoranschläge von Handwerksbetrieben ein. Bei der Berechnung einen Puffer für unvorhergesehen Ausgaben einplanen. Üblich sind 10 bis 15 Prozent des Gesamtbudgets.
| Tipp: Das KfW-Programm „Altersgerechtes Wohnen“ vergibt Förderkredite für barrierefreie Umbauten. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bezuschusst energetische Sanierungsmaßnahmen. |
Genehmigungen und rechtliche Vorgaben
Die jeweilige Landesbauordnung gibt Aufschluss darüber, ob Eigentümer für den Hausumbau einen Antrag beim Bauamt stellen müssen. Besteht kein Denkmalschutz, benötigen sie für das Erneuern von Fenster und Türen, die Wärmedämmung des Hauses oder Umbauten in Innenräumen keine Genehmigung.
Anders sieht das aus, wenn Hausbesitzer die Wohnfläche durch den Anbau eines Warmwintergartens, einer Garage oder eines Balkons vergrößern. Dann benötigen sie eine Baugenehmigung. Gleiches gilt, wenn sie die Statik des Hauses oder Bauteile in Optik und Funktion verändern.
Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, holen Besitzer für jede bauliche Veränderung eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde ein. Genehmigungspflichtig sind:
- energetische Sanierungsmaßnahmen,
- Austausch von Türen und Fenstern,
- Erneuern der Wandverkleidung,
- Badsanierung,
- Dachausbau,
- Wechsel von Bodenbelägen,
- Treppeneinbau,
- Anbauten.
| Tipp: Beim Umbau müssen Hausbesitzer besondere Auflagen zu den verwendeten Materialien und zum Erhalt des historischen Erscheinungsbilds einhalten. Da das ins Geld geht, empfiehlt es sich, eine Förderung der KfW in Anspruch zu nehmen. Ein Vorteil des Denkmalschutzes: Die Kosten für Sanierung und Renovierung sind steuerlich absetzbar. |
Professionelle Unterstützung beim Hausumbau
Architekten bewerten bestehende Gebäude und erstellen die Pläne für den Umbau. Sie kenne sich mit den Baubestimmungen und Vorschriften aus. Bauingenieure unterstützen bei Fragen zur Statik und Umsetzung der technischen Aspekte.
Da die Arbeiten im Haus aufeinander aufbauen, müssen Bauherren die Gewerke genau koordinieren. Wer sich das nicht zutraut, wendet sich an ein Generalunternehmen, das alle Handwerkerdienstleistungen abstimmt und sich um die Materialbeschaffung kümmert. Um den Baufortschritt zu überwachen, engagieren Besitzer einen Bauleiter oder betrauen den Architekten damit.
Energieberater analysieren die Schwachstellen des Hauses und dokumentieren den Istzustand. Sie zeigen Einsparpotenziale auf und empfehlen energetische Sanierungsmaßnahmen. Als Bausachverständige übernehmen sie die energetische Fachplanung und überwachen die Ausführung der Arbeiten.
Fazit: Hausumbau bis ins Detail planen
Eigentümer, die einen Hausumbau planen, sollten zunächst eine Bestandsanalyse machen und sich im Anschluss darüber im Klaren werden, welche baulichen Veränderungen notwendig sind. Bevor es losgeht, gilt es das Budget festzulegen, die Finanzierung zu regeln und eine Förderung zu beantragen. Architekten, Energieberater und Bauingenieure bieten professionelle Unterstützung.