Wir stellen Ihnen einige davon vor und geben Tipps, was Vermieter von Privatwohnungen und deren Unterkunftsmanager beachten sollten.

Rechtssicherheit im Mietvertrag – Was muss rein?

In einem Mietvertrag müssen alle zukünftigen Bewohner aufgeführt werden, zudem müssen alle Mieter der Wohnung den Mietvertrag auch jeweils eigenhändig unterschreiben. Die Ausweisnummer, das Geburtsdatum und der Geburtsort sind im Mietvertrag aufzunehmen. Die Wohnung weiterhin genau beschrieben sein – z. B.: Musterstraße 11, 12345 Musterstadt, Etage xx, rechts / links / Mitte, Wohnungsnummer usw.

Die Höhe der Miete sowie der Nebenkosten sollte erklärt werden, und es muss klar sein, wie sich die Miete zusammensetzt. Die Art und Weise möglicher Mieterhöhungen (z. B. Index-Mietvertrag) und die Dauer des Mietvertrages müssen vereinbart werden (i. d. R. ist dieser unbefristet). Und schließlich sollte die Art und Höhe der Mietkaution fixiert werden.

Mietvertrag von Haus und Grund verwenden

Wenn Sie sicher gehen wollen, empfiehlt sich der aktuelle Formularmietvertrag (A5 Heftchen) von Haus & Grund. Den Vertrag können Sie in vielen Schreibwarengeschäften kaufen. Achten Sie unbedingt darauf, ein aktuelles Exemplar zu erhalten. Das Datum der Auflage ist auf der Rückseite ausgezeichnet (Monat/Jahr).

Zusätzlich besteht die Möglichkeit, den Vertrag bei Haus und Grund herunterzuladen. Hier erhalten Sie die aktuelle Fassung und können sicher sein, dass alle aktuellen Gesetze berücksichtigt sind. Auf keinen Fall sollten Sie einen eigenen Vertrag „basteln“ oder von laienhaften Seiten aus dem Internet kostenlos herunterladen.

Reicht das Einkommen des Mietinteressenten?

Wenn die Miete für die Wohnung 35 % des Nettogehaltes übersteigt, sollten Sie sehr vorsichtig sein. Die Gefahr, dass Sie bei kleineren finanziellen Schwierigkeiten Ihrer Miete hinterherlaufen müssen, ist zu groß.

Haftpflichtversicherung

Verlangen Sie vom Mieter den Nachweis einer Haftpflichtversicherung. Kommt es durch ihn z. B. zu einem Wohnungsbrand, entstehen sehr hohe Schäden. Dafür muss allein der Mieter haften. Oft wird auch der Wohnungsschlüssel verloren. Bei Schließanlagen und großen Häusern kommen schnell hohe Summen zusammen.

Ein Muss: Abnahme- / Übergabeprotokoll schreiben

Bei der Übergabe oder Übernahme einer Wohnung sollten Sie als Vermieter immer den Zustand der Wohnung genau festhalten. Schäden, vom Mieter zu übernehmende Reparaturen, Anzahl der Schlüssel usw. sollten festgehalten werden. Das Protokoll kann Bestandteil des Mietvertrags werden. Unser Tipp: Sonderregelungen hinsichtlich Renovierung (Tapeten entfernen, Anstreichen usw.) sollten im Protokoll und nicht im (Formular-)Mietvertrag festgehalten werden, da dies im Mietvertrag selbst nur bedingt rechtsgültig ist.

Kaution – Wann erstatten?

Als Vermieter müssen Sie nach dem Mietende unverzüglich abrechnen. Auch wenn Sie Forderungen gegen den Mieter haben, sind sechs Monate die längste Frist. Diese Zeit haben Sie als Vermieter, um sogenannte versteckte Mängel zu beanstanden. Danach können Sie bestenfalls einen Sicherheitsbehalt für noch nicht abgerechnete Nebenkosten einbehalten.

Tipps zu den Nebenkosten

Häufige Abrechnungsfehler bei den Nebenkosten, die Vermieter mitunter teuer zu stehen kommen können, sind:

• Die Verwaltungskosten werden als Betriebskosten umgelegt
• Die Reparaturkosten am Haus oder in der Wohnung werden umgelegt
• Die Instandhaltungsrücklagen werden auf die Mieter abgewälzt
• Die Abrechnung ist nicht sauber dargestellt oder nicht nachvollziehbar (z. B. Gliederung)
• Die Abrechnung erfolgt verspätet (die Jahresfrist beginnt am Ende der Abrechnungsperiode)
• Es wird nicht jahresgenau abgerechnet
• Die tatsächlichen Verbräuche werden bei der Heizkostenabrechnung nicht dargestellt

Mindestanforderung für Nebenkostenabrechnungen – das muss enthalten sein:

• Abrechnungszeitraum
• Zeitpunkt der Erstellung
• Name des Vermieters oder der Hausverwaltung als Aussteller
• Angabe der abgerechneten Wohnung
• Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels
• Zusammenstellung der Gesamtkosten
• Berechnung des Anteils des Mieters
• Berücksichtigung der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen

Rückzahlung oder Nachforderung

Die Nebenkosten müssen spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet werden (Abrechnungsfrist). Danach müssen Mieter keine Nachforderung bezahlen. Mieter haben jedoch in jedem Fall Anspruch auf Erstattung zu viel gezahlter Nebenkosten – und dieser Anspruch besteht über das eine Jahr hinaus (Stichworte: Heizkosten, Warmwasser, Abrechnung). Zahlt der Vermieter nicht oder zu spät zurück, kann der Mieter den Fehlbetrag mit der Miete aufrechnen (§ 556b BGB). Der Mieter muss den Vermieter jedoch einen Monat vorher darüber schriftlich informieren (Fax, Mail, Brief).

Streit ums Wirtschaftlichkeitsgebot

Mieter müssen im Zweifel beweisen, dass die Nebenkosten unwirtschaftlich sind. Das Wirtschaftlichkeitsgebot besagt, dass Nebenkosten verhältnismäßig und notwendig sein müssen. Ein Mieter darf demnach nicht einfach behaupten, der Vermieter hätte gegen dieses Gebot verstoßen. Es reicht auch nicht, auf einen regionalen Betriebskostenspiegel zu verweisen! Vielmehr muss der Mieter einen Verstoß anhand von Abrechnungsunterlagen genau belegen.

Achtung: Wärmemengenzähler sind Pflicht!

Seit einigen Jahren ist die rechnerische Ermittlung des Warmwasserverbrauchs nicht mehr zulässig. Um den fristgerechten Einbau muss sich der Vermieter selbst kümmern. Befreiungen sind nur zulässig, wenn die Installation einen unzumutbar hohen Aufwand nach sich zieht (§ 9 Abs. 1 HeizkostenVO).

Dieser liegt zum Beispiel vor, wenn der Einbau 25 % der Brennstoffkosten übersteigt. Achtung: Ist kein Zähler eingebaut (was immer noch bei vielen älteren Wohnungen der Fall ist), können Mieter die Heizkostenabrechnung um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 der HeizkostenVO).

Tipp: Auslagern der Vermieter-Bürokratie

Wenn Ihnen als Vermieter die beschriebenen Pflichten und Regularien zu viel sind und Sie sich nicht damit beschäftigen möchten oder können, besteht die Möglichkeit, das Ganze auszulagern. Seit einiger Zeit macht die Geschäftsidee „Unterkunftsmanager“ die Runde und es gibt immer mehr spezialisierte Dienstleister, die Sie mit dem Management Ihres Mietobjektes beauftragen können.

Foto: ©dechevm / stock adobe

Der Beitrag Wohnung privat vermieten – Was ist zu beachten erschien zuerst auf wohn-blogg.de.